Формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами

Формирование земельного участка под многоквартирным домом Бесплатная юридическая консультация: Подборка наиболее важных документов по запросу Формирование земельного участка под многоквартирным.

Формирование земельного участка под многоквартирным домом


Бесплатная юридическая консультация:

Подборка наиболее важных документов по запросу Формирование земельного участка под многоквартирным домом (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Оглавление:

Нормативные акты: Формирование земельного участка под многоквартирным домом

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Формирование земельного участка под многоквартирным домом

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Формирование земельного участка под многоквартирным домом

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://www.consultant.ru/law/podborki/formirovanie_zemelnogo_uchastka_pod_mnogokvartirnym_domom/

Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 декабря 2010 г. № Д“О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом”

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом.

1. По вопросу о том, в каких случаях формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляет орган государственной власти, в каких орган местного самоуправления, в каких случаях арендатор (землепользователь) сообщаем.

Часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 189-ФЗ) предусматривает общую норму для органов государственной власти и органов местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина «формирование земельного участка». Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя:


Бесплатная юридическая консультация:

1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;

2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.

Кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, представленных на основании заявления любого лица (статьи 1, 3, 14 Закона № 221-ФЗ).

Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Закона № 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем, заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо.


Бесплатная юридическая консультация:

В соответствии со статьей 37 Закона № 221-ФЗ в результате кадастровых работ кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ межевой план, технический план, акт обследования.

На основании статей 9-11 Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, — исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

В случае, если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (статья 29 Земельного кодекса), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.

2. По вопросу о том, каковы нормы для определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и принципы установления таких норм сообщаем.


Бесплатная юридическая консультация:

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 9 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка .

Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа (часть 10 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ).

3. По вопросу о том, должна ли в данном случае осуществляться разработка документации по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) в соответствии с требованиями статей 42, 43 Градостроительного кодекса или возможно образование новых земельных участков в порядке, установленном статьями 11.3, 11.4 Земельного кодекса, сообщаем.


Бесплатная юридическая консультация:

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 191-ФЗ) до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.

Данной нормой предусмотрены переходные положения градостроительного законодательства. Исходя из содержания указанной нормы, в целях определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна осуществляться разработка проекта планировки территории, проекта межевания территории.

4. По вопросу о том, применяется ли пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 191-ФЗ только на случаи, установленные статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса, или на иные случаи, установленные законом, сообщаем.

В связи с тем, что пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 191-ФЗ не предусматривает ограничений в отношении каких-либо конкретных случаев, Департамент недвижимости считает, что данная норма распространяет свое действие на все отношения, регламентируемые законодательством в области градостроительной деятельности

Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 декабря 2010 г. № Д“О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом”


Бесплатная юридическая консультация:

Текст письма официально опубликован не был

Обзор документа

Разъяснены некоторые вопросы формирования земельного участка под многоквартирным домом.

Формирование указанного участка включает в себя подготовку и утверждение проекта планировки и межевания территории, кадастровые работы и государственный кадастровый учет.

Подготовка проекта планировки и межевания территории относится к компетенции органов местного самоуправления. Кадастровый учет недвижимости осуществляется Росреестром.

В результате кадастровых работ инженер передает заказчику межевой и технический планы и акт обследования.

Бесплатная юридическая консультация:

Земельный участок, находящийся в федеральной собственности, формируется федеральными органами власти, принадлежащий субъекту Федерации — регионом, состоящий в муниципальной собственности — муниципалитетом.

Если собственность на участок не разграничена, то он формируется муниципалитетом.

Решение об образовании участка принимают органы, предоставляющие его.

Местоположение границ и размер участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки.

При уточнении границ участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе или в тех, что закрепляли нахождение границ при его образовании.

Если указанные документы отсутствуют, то границами участка являются те, что существуют на местности 15 и более лет и закреплены с использованием природных или искусственных объектов.


Бесплатная юридическая консультация:

Если участки должны образовываться с учетом проекта межевания или иного документа, то при определении местоположения границ они принимаются во внимание.

В целях определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должен разрабатываться проект планировки и межевания территории.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc//

Проблемы формирования земельных участков под многоквартирными домами

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.


Бесплатная юридическая консультация:

Формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами является одним из сложных и проблематичных вопросов действующего земельного, жилищного, градостроительного и иного законодательства, что обусловлено наличием коллизий, пробелов, отсутствием унифицированного понятийного аппарата в данных отраслях права, а также рядом других причин. В связи с этим решение вопроса формирования земельных участков под многоквартирными домами либо откладывается на неопределенный срок, либо решается способами, которые противоречат действующему законодательству.

Одним из типичных примером нарушения норм действующего земельного законодательства и законодательства в области градостроительной деятельности является вариант, когда сформированные и предоставленные в собственность земельные участки под многоквартирными домами не только выходят за границы красных линий, но также захватывают часть существующей проезжей части вместе с тротуарами. Данная ситуация влечет за собой ряд проблем правового, имущественного и иного характера. Имущественные проблемы при таком подходе к формированию земельных участков возникнут у собственников помещений в многоквартирном доме, т. к. после кадастрового учета земельного участка они автоматически становятся плательщиками земельного налога. Платить налог они будут за землю, которая является территорией общего пользования, находящейся за пределами красных линий, и которая не используется и не будет использоваться в дальнейшем для обслуживания жилого дома. Наряду с имущественными проблемами собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме у органов местного самоуправления возникнет ряд других проблем в случае намерения использовать этот земельный участок в интересах муниципалитета.

Другим вариантом формирования земельных участков под многоквартирными домами, противоречащим действующему законодательству, является вариант формирования земельных участков по контуру объекта капитального строительства, так называемое межевание под «отмостку»- полутораметровому отступу от стенок дома. При таком раскладе вся остальная территория дворов — лестницы, межквартальные проезды, детская площадка, парковочные места — передаётся на баланс муниципалитета.

Указанный вариант противоречит ч. 4 ст. 43 ГрК РФ, в которой установлено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если обратиться к Жилищному кодексу, в состав общедомового имущества входит земельный участок с элементами озеленения, благоустройства. В данном случае также нарушаются права собственников жилых и нежилых помещений на благоприятные условия проживания (отсутствие игровых площадок для детей, элементов благоустройства, загрузочных площадок, подъездов, возможности обслуживать инженерно-технические сети, используемые для нормального функционирования жилого дома и многие другие негативные факторы)[5].

При формировании земельного участка под «отмостку» встречаются уникальные случаи, когда сформированный и предоставленный в собственность земельный участок под многоквартирным домом, территориально расположен внутри другого земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, не имеющего никакого отношения к собственникам помещений многоквартирного дома. Можно только предположить какие проблемы возникнут у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также у собственника земельного участка, прилегающего к дому при эксплуатации и обслуживании находящихся в их собственности земельных участков.


Бесплатная юридическая консультация:

Изучая законодательную базу по вопросу ГКУ земельных участков под МКД, сталкиваешься с множеством вопросов и противоречиями.

Согласно ст.36 ЗК РФ земельный участок, на котором находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцам.

Обращаясь к ст. 36 ЖК РФ видим, что не просто земельный участок принадлежит на праве обще-долевой собственности собственникам помещений МКД, а земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Это означает, что теперь собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, являются владельцы приватизированных квартир. Если в доме все квартиры приватизированы, то вся земля является коллективной частной собственностью её жильцов. При этом каждый житель владеет долей, определяемой 37-й ст. ЖК РФ. Если в доме есть неприватизированные квартиры, то муниципалитет, т.е. орган местного самоуправления (далее — ОМС), также является одним из собственников ЗУ МКД. Но он является собственником наравне со всеми остальными. А значит, не может принимать решения без согласия остальных собственников. Это закреплено в Конституции РФ, статье 8, пункте 2- «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные виды собственности».

Перейдем теперь к вопросу о том, кто может обратиться с заявлением о проведении ГКУ. Согласно ст. 16 Вводного закона любое уполномоченное лицо на основании решения общего собрания может обратиться с заявлением о постановке на ГКУ. Но данная статья нарушает конституционные принципы справедливости и равенства, вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав. Поэтому, в соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П любой собственник помещений в многоквартирном доме, в том числе, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в этом доме, вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.


Бесплатная юридическая консультация:

Право собственности на земельный участок многоквартирного дома закреплено несколькими Федеральными законами, выше изложены безоговорочные права собственников жилых и нежилых помещений в МКД о праве постановки на учет.

Но основываясь на все те же законы органы местного самоуправления также вправе подать документы на кадастровый учет без каких-либо согласований с собственниками МКД.

Во-первых, ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ указывает, что земельный участок под МКД в отношении, которого проведен учет, переходит в общую долевую собственность. Т.е. только после проведения ГКУ земельного участка он принадлежит собственникам помещений, а до момента разграничения собственности на землю, она относится к федеральной или муниципальной собственности. При этом органом, уполномоченным на распоряжение такими землями, является ОМС. Т.е. до постановки на учет, включая момент подачи заявления, физические лица не являются собственниками участка.

Во-вторых, обратимся к п.4 ст.16 Вводного закона к ФК РФ, в котором говорится что, формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина «формирование земельного участка». Исходя из требований, предусмотренных положениями ГрК и ЗК РФ формирование земельного участка под многоквартирным домом включает:

  • 1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;
  • 2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон N 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка. Получается формирование земельного участка это и есть осуществление ГКУ.

Если собственники помещений в доме желают оформить себе в собственность землю, а земельный участок не сформирован, они проводят собрание, выделяют уполномоченного лица, подают заявление, и участок переходит в обще-долевую собственность. А, что если жильцы не хотят оформлять землю в собственность (чтобы не платить земельный налог), т. е ничего не буду предпринимать. И земля останется у города.


Бесплатная юридическая консультация:

Но, согласно Вводному закону к ЖК РФ — С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Нигде не прописано, что формирование земельного участка может происходить исключительно по волеизъявлению самих собственников помещений в доме. Они «вправе» обратиться — то есть им это разрешается. Но это не значит, что только им. И нигде не написано, что в собственность собственников помещений переходит только тот участок, который сформирован по заявлению уполномоченного собственника. В ст.20 Федерального закона №ФЗ установлены заявители, но там не исключены и любые иные лица.

Т.е. на практике получается, что город может по своему желанию, самостоятельно сформировать участок под многоквартирным домом. После чего этот участок, согласно п. 5 Вводного закона к ЖК РФ, изложенному выше, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. При этом собственников помещений спрашивать ни о чем не надо. Город может навязать собственникам их участок, даже если они не хотят этого. Отказаться они не могут ? такого механизма законом не предусмотрено.

По вопросу формирования земельных участков под многоквартирными домами издано огромное количество федеральных, региональных и ведомственных нормативно-правовых актов. Однако, в действующем законодательстве есть пробелы и недосказанности, что рождает многочисленные споры.

Как видно из всего вышеизложенного процесс оформления земельных участков в обще-долевую собственность собственников в многоквартирном доме представляется довольно сложным, учитывая значительную трату времени на подготовку необходимого пакета документов, финансовые затраты и необходимость овладения минимумом необходимых для данного процесса юридических знаний.


Бесплатная юридическая консультация:

Статьей 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно ему все, прочно связанные с земельными участками, объекты следуют судьбе земельных участков. Следовательно, земельный участок под многоквартирным домом, следует судьбе права собственности на квартиру в данном доме и момент незаконной его передачи третьим лицам фактически лишает права собственности граждан на их жилье.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством [3].

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:

  • 1) размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков;
  • 2) такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и размер последнего в связи с этим преобразованием не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным минимальным размерам земельных участков;

Принадлежащий собственнику жилья земельный участок может быть изъят для муниципальных или государственных нужд. Такое решение принимается городскими или федеральными властями. Последние должны официально уведомить домовладельца за год до предстоящей процедуры.

Согласно п. 4 ст. 63 Земельного кодекса РФ Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок [2].


Бесплатная юридическая консультация:

Одним из сложных и проблематичных вопросов действующего земельного, жилищного, градостроительного и иного законодательства является процесс формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами, что обусловлено наличием коллизий, пробелов, отсутствием унифицированного понятийного аппарата в данных отраслях права, а также рядом других причин.

Земельный участок под многоквартирным домом в соответствии со ст. 16 Земельного кодекса РФ считается государственным имуществом до тех пор, пока он не оформлен в установленном порядке в общую долевую собственность (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). После такого оформления большая часть как прав, так и обязанностей переходит от федеральных органов к собственникам помещений в доме.

Отметим прежде те плюсы, которые сулит оформление земельного участка в обще долевую собственность. Это:

  • — гарантия защиты интересов жителей МКД в случае строительства какого-либо нового объекта на оформленной придомовой территории, а также право на собственную застройку в установленном порядке. Без согласия собственника не смогут произвести каких-то обременительных действий, например, не проложат дорогу вдоль дома к новому месту строительства (например, при уплотнительной застройке), не устроят автостоянку, мойку и пр.;
  • — распоряжение земельным участком в пользу большинства собственников помещений МКД (организация парковки для своих жителей, детской площадки, охраны (ограждения) территории и т. п.) в установленном порядке;
  • — часть земельного участка можно сдать в аренду, а полученные деньги использовать для ремонтно-восстановительных работ дома или на иные цели;
  • — собственник получит дополнительные гарантии того, что никто без его согласия не отберет бесплатно собственность, не снесет здания и строения, расположенные на участке;
  • — собственник в большей степени защищен от произвола властей: дом не может быть снесен в одночасье, и все сособственники имеют право на защиту собственности, а при сносе — на существенные компенсации;
  • — собственники могут разместить сооружения, которые будут приносить какую-то прибыль и т.д.

Также у собственников жилья возникает ряд обязанностей:

С момента постановки участка на кадастровый учет у жителей МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ).


Бесплатная юридическая консультация:

После приватизации придомового участка собственники помещений МКД также несут расходы по его содержанию и уборке.

Возникают сложности при оформлении, а именно должны быть поданы заявления, проведены определенные законом процедуры, оформлены необходимые документы.

По итогам работы можно дать следующие рекомендации:

Устранение противоречий в законодательной базе

Вовлечение собственников в процесс оформления земельного участка в собственность


Бесплатная юридическая консультация:

В целом, оформление земли в собственность всегда целесообразно и важно. Оформлять земельный участок под многоквартирным домом следует в соответствии законодательства РФ, чтобы защитить придомовую территорию от точечной застройки, при этом будет учтен интерес города — за пользование землей будет взиматься плата.

Источник: http://vuzlit.ru/153634/problemy_formirovaniya_zemelnyh_uchastkov_mnogokvartirnymi_domami

Кадастр для ЖКХ: формирование земельного участка под многоквартирным домом

Межевание придомовой территории несет в себе ряд преимуществ для собственников жилья и управляющих организаций (товариществ собственников жилья). Во-первых, формирование земельного участка с четко определенными границами это гарантия от уплотнительной застройки. Во-вторых, коммунальные службы должны будут согласовывать проведение ремонтных работ с управляющей организацией (ТСЖ), а в случае нанесения ущерба асфальтовому покрытию компенсировать его. В-третьих, оформленную придомовую территорию можно будет законно оградить от сквозного проезда или парковки сторонних машин. При этом межевание позволит сдавать парковку придомовой территории в аренду путем формирования части земельного участка. После формирования земельного участка ответственность за состояние асфальтового покрытия будет возложена на собственников жилья, поэтому целесообразно оформлять придомовую территорию после проведения муниципального благоустройства.

Для начала приведем правовые основы оформления придомовой территории. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты». В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. В соответствии со ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Таким образом, вначале управляющая организация (товарищество собственников недвижимости) заключает с организацией осуществляющей кадастровую деятельность договор подряда на выполнение кадастровых работ. Принятие отдельного решения на общем собрании собственников помещений для оформления земельного участка под многоквартирным домом не требуется. Возможность формирования земельного участка за счет средств муниципального бюджета присутствует, однако на практике именно управляющие организации (товарищества собственников жилья) как инициаторы оплачивают проведение кадастровых работ. По результатам выполнения договора подряда кадастровый инженер предоставляет заказчику межевой план, которой сдается уполномоченным лицом в территориальный отдел Федеральной кадастровой палаты Росреестра (далее – ФКП Росреестра). В результате земельному участку будет присвоен кадастровый номер, а его границы будут отображаться на публичной кадастровой карте. После кадастрового учета земельный участок необходимо будет перевести из муниципальной (или права собственности застройщика) в общедолевую собственность. Следует отметить, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме переходит бесплатно. При этом с 01.01.2015 г. земельный участок под многоквартирным жилым домом не признается объектом налогообложения по земельному налогу.


Бесплатная юридическая консультация:

Далее кратко опишем ход межевания придомовой территории. Кадастровый инженер может воспользоваться тремя предоставленными федеральным законодательством процедурами: формирование земельного участка, уточненение границ земельного участка и перераспределение земель.

В случае если земельный участок под многоквартирным домом отсутствует, то его формируют что называется «с нуля». Для этого необходимо выполнение одного важного условия – в соответствии со ст. 11.3 Земельного кодекса РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков: «в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами». Таким образом, при отсутствии утвержденного проекта межевания территории сформировать земельный участок не представляется возможным. Кадастровый инженер на основе утвержденного проекта межевания территории (руководствуясь приведенными в проекте местоположением, площадью и конфигурацией) подготавливает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Указанная схема согласовывается органом власти отдельным нормативно-правовым актом и после прилагается к межевому плану.

Зачастую земельный участок под многоквартирным домом прошел государственный кадастровый учет, однако не отображается на публичной кадастровой карте: в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствует сведения о границах земельного участка. Это происходит из-за некорректного переноса данных технической инвентаризации или землеустроительной документации в информационную систему государственного кадастрового учета объектов недвижимости. В этом случае кадастровые работы проходят по процедуре уточнения границ. Наличие проекта планировки территории не требуется. Кадастровый инженер, ориентируясь на указанную в ЕГРН площадь земельного участка, подготавливает Акт согласования границ земельного участка. Акт согласовывается со смежными землепользователями, обычно исключительно с местной администрацией. После своего подписания Акт согласования подшивается в межевое дело, которое направляется в ФКП Росреестр.

Земельный участок может быть поставлен на кадастровый учет, а его границы отображаться на публичной кадастровой карте. Однако участок может быть сформирован под обрез здания (по фундаменту). Такая практика имела место в середине двухтысячных годов. Экономический и эксплуатационный смысл от формирования земельного участка в таких границах отсутствует. Для таких случаев в ст. 11.2. Земельного кодекса РФ предусмотрена процедура перераспределения земельных участков. Процедура «перераспределения земельных участков» относительно нова, поэтому практики работы местных администраций могут отличаться. Открыт вопрос о необходимости наличия утвержденного проекта планировки (межевания) территории. Если руководствоваться ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, то перераспределение земель (земельных участков) находящихся в муниципальной собственности и земельного участка находящегося в общедолевой собственности на территории существующей застройки возможно только в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания. Однако есть случаи, когда перераспределение осуществлялось без наличия проекта межевания на основе схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории. Такой подход возможен, если право на земельный участок под многоквартирным домом не зарегистрировано и тогда перераспределение осуществляется между землями (земельными участками) в муниципальной собственности. Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изменение состава имущества или его характеристик, в том числе изменение размера земельного участка является одним из способов распоряжения имуществом. По этим основаниям органы власти могут потребовать проведения общего собрания собственников жилья с принятием соответствующего решения 2/3 голосов.

Выше были описаны типовые, предусмотренные федеральным законодательством, процедуры. На местах практика принятия решений органами власти и кадастрового учета существенно отличается. Например, в моем случае, условием согласования Акта границ земельного участка в администрации стало предоставление топографического отчета на придомовую территорию с согласованием прохождения коммуникаций в ресурсоснабжащих организациях (Водоканал, Тепловые сети, Электрически сети, Газовая служба). Другой важный момент это собственно согласование границ земельного участка администрацией муниципального образования. Статья 36 Жилищного кодекса гласит «…. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». К сожалению, в настоящее время отсутствуют ясные и понятные нормативно-правовые акты, которые бы юридически описывали процедуру и содержание процесса определения границ придомовой территории. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» утратило силу в 2009 году без принятия нового нормативного акта. На практике ориентирами при установлении границ считаются документы по отводу земельного участка под строительство многоквартирного дома, проектная документация, данные государственного технического учета. Если документы полностью отсутствуют, то возможно сослаться на СНиП 2.07.01-89 «Строительные нормы и правила. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Судебная практика по вопросам споров, связанных с формированием (уточнением границ) земельных участков под многоквартирными жилыми домами, крайне противоречива. В целом суд встает на сторону органов власти чаще, чем на сторону собственников жилья.

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом также вызывает ряд вопросов. Без соответствующей замены в апреле 2015 года утратил силу Приказ Минюста от 14.02.2007 г. №29. Он устанавливал процедуру государственной регистрации прав на общее имущество и в настоящее время процедура правоподтверждения права общей долевой собственности нормативно не урегулирована. Неизвестно в каком порядке подавать заявление и с каким комплектом документов. Соответственно, все операции с земельным участком под многоквартирным домом должны выполняться от имени формального «собственника» — муниципального образования, что крайне затрудняет процесс эксплуатации придомовой территории. Выходом может стать обращение в Росреестр в свободной форме с заявлением о регистрации общедолевой собственности на земельный участок с приложением права собственности на жилое помещение. Стоит отметить, что в случае нового строительства запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома органами государственной регистрации.


Бесплатная юридическая консультация:

Завершая, хотелось бы отметить, что образование земельного участка с последующей регистрацией на него права общей долевой собственности является первым шагом на пути превращения многоквартирного жилого дома в юридически единый объект недвижимости. В настоящее время физически и эксплуатационно единый многоквартирный дом в юридическом смысле отсутствует. Российское законодательство позволяет установить права собственности на общее имущество только в части земельного участка под многоквартирным домом. Здание многоквартирного дома может быть поставлено на государственный кадастровый учет, однако согласно ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. При этом имеется возможность в составе многоквартирного дома выделить помещения общего пользования и зарегистрировать на них права общей долевой собственности. Приказ Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943 регламентирующий порядок ведения ЕГРН подразумевает внесение записи об отнесении помещения в многоквартирном доме к общему имуществу. Также новый закон о государственной регистрации недвижимости №218-ФЗ предоставил возможность устанавливать право собственности на машино-места в паркинге. Для оформления машино-места также заказываются кадастровые работы, только вместо межевого плана кадастровым инженером подготавливается технический план парковочного машино-места.

Остается надеяться, что в будущем законодатель предусмотрит возможность кадастрового учета и регистрации многоквартирного жилого дома с земельным участком под ним как единого объекта недвижимости.

Источник: http://konserg.ru/news/ekspluatatsiya/kadastr-dlya-zhkkh-formirovanie-zemelnogo-uchastka-pod-mnogokvartirnym-domom.html

Формирование земельных участков под многоквартирными домами

В многоквартирных домах проживают около 100 млн. россиян, что составляет 2/3 от общей численности населения РФ по сведениям Росстата. Не удивительно, что многих волнует вопрос о придомовых земельных участках. Детские площадки, автостоянки, насаждения, внеплановые строения под окнами жильцов являются объектами финансовых, экологических, социальных, юридических и прочих аспектов права.

Какими законами в данном случае регламентируются отношения собственности?


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Жилищный Кодекс РФ (ст. 33, 34, 36, 37, 44);
  2. Федеральные законы:
    • № 189-ФЗ от 29.12. 2004г (ст. 16).
    • № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. (ст. 38, 39);
    • №191-ФЗ от 29.12.2004 г. (ст. 6);
  3. Постановление Правительства РФ №576 от 07.08.2002г.
  4. Постановлением Правительства РФ № 1223 от 26.09.1997г. (с изменениями от 21.08.2000 г.);
  5. Приказ Минюста РФ №29 от 14.02.2007 г. и др.

Каков порядок определения размеров и границ участка?

Размеры участка определяется в соответствии с Земельным законодательством. Согласно закону о градостроительной деятельности, они рассчитываются, исходя из фактических объемов землепользования и утвержденных правил градостроения.

Границы участков устанавливаются по естественным границам смежных участков и проездам, с учетом транспортных и инженерных систем (если это не вступает в противоречие с градостроительным законодательством). Расчет нормативной площади участка осуществляется в соответствии с указаниями СП30 – 101 – 98. Формула учитывает плотность застройки района, транспортную доступность, общую площадь всех помещений в доме, этажность и прочие важные параметры.

Оформление участка в собственность: «минусы» и «плюсы»

Аргументы в пользу оформления собственности на часть земельного участка:

  1. Перед проведением любых действий обременительного характера необходимо согласование всех вопросов с собственниками;
  2. Для возведения строений, сооружений, автостоянок и прочих объектов потребуется согласие собственников;
  3. Собственники могут обустроить личную парковку, зону озеленения, детскую площадку и т.п.
  4. Часть земельного участка можно передать в аренду третьим лицам;
  5. Собственность на землю увеличивает стоимость кв. метра жилья;
  6. Право собственности защищено законом.

Вместе с тем, владение земельным участком предполагает наличие определенных сложностей:

  • Процедура оформления участка в собственность займет от 6 до 12 месяцев;
  • Оформление участка предполагает необходимость финансовых затрат;
  • На собственника участка может быть наложен штраф за ненадлежащее содержание (отсутствие порядка, неокрашенная ограда, мусор и т.п.);
  • Собственник несет ответственность за возведение сооружений, если это противоречит градостроительному кодексу.

Тем, кто объективно оценил все аргументы и принял решение оформить земельный участок в собственность, необходимо предварительно ознакомиться с процедурой оформления.

Порядок оформления

Процедура оформления земельного участка под многоквартирным домом в собственность выглядит следующим образом:

  1. Проведение общего собрания жильцов многоквартирного дома, на котором принимается решение об оформлении участка в собственность. Результат голосования отражается в Протоколе собрания;
  2. Заявление о передаче участка в общую долевую собственность в уполномоченные органы местного самоуправления (Департамент земельных ресурсов);
  3. Уполномоченное лицо, избранное на общем собрании, представляет в органы местного самоуправления заявление о формировании земельного участка, занятого многоквартирным домом;
  4. В результате проведенных землеустроительных работ утверждается проект границ участка;
  5. Органами государственной власти осуществляется формирование земельного участка. Если на застроенных территориях нет границ земельных участков, то специалисты готовят проекты межевания территории. Проекты утверждаются Администрацией субъекта РФ;
  6. На основании утвержденного проекта межевания принимается решение о передаче участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность;
  7. Право собственности возникает с момента проведения кадастрового учета. Далее участок становится общей долевой собственностью жильцов.
  8. Статус собственников закрепляется Госрегистрацией права.

Заявление на формирование земельного участка и пакет документов

Как уже было отмечено, заявление подает лицо, уполномоченное общим собранием собственников. Пакет документов (заявление с приложениями) подается в Администрацию муниципального образования (города, районного центра). Службы, занимающиеся формированием земельных участков, могут называться по-разному: департамент по земельным ресурсам, комитет по земельным ресурсам и т.п.

Заявление с просьбой сформировать земельный участок подается уполномоченным представителем собственников квартир в Комитет по земельным ресурсам при Администрации местного муниципального образования.

К основному заявлению обязательно следует приложить копии следующих документов:

  1. схему распределения долевого имущества владельцев квартир в общей собственности;
  2. копии уведомлений о дате и месте проведения общего собрания;
  3. лист регистрации владельцев квартир, присутствующих на собрании (или их законных представителей);
  4. доверенности уполномоченных представителей собственников;
  5. протокол собрания;
  6. письменные решения собственников о формировании земельного участка, принятые на общем собрании;
  7. паспорт заявителя.

С образцами всех необходимых документов можно ознакомиться здесь:

  1. Состав документов для принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о формировании земельного участка.
  2. Приложение 1. Форма заявления о формировании земельного участка.
  3. Приложение 2. Схема распределения долей собственников помещений.
  4. Приложение 3. Уведомление о проведении общего собрания.
  5. Приложение 4. Лист регистрации собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании.
  6. Приложение 5. Письменное решение собственника помещения.
  7. Приложение 6. Протокол общего собрания собственников о формировании земельного участка.
  8. Приложение 7. Заявление о формировании земельного участка.
  9. Приложение 8. Уведомление о проведении общего собрания о формировании земельного участка в форме заочного голосования.
  10. Приложение 9. Лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников.
  11. Приложение 10. Решение собственника помещения о формировании земельного участка в форме заочного голосования при проведении общего собрания.
  12. Приложение 11. Протокола общего собрания собственников о формировании земельного участка в форме заочного голосования.

Остались вопросы? Уточним немедленно!

Вопрос: Как узнать, кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

Ответ: Обратиться с подобной просьбой в Администрацию местного муниципалитета. Если дом был построен раньше, чем вступил в силу ныне действующий Земельный Кодекс (29 октября 2001 г.), то земля, на котором он расположен, является государственной собственностью. Собственники квартир в домах, построенных после вступления в силу действующего ЗК, по закону, владеют этим земельным участком на праве общей долевой собственности.

Ответ: Нет, решение об оформлении земли в собственность принимается на добровольной основе, путем голосования на общем собрании.

Вопрос: Существуют ли ограничения в назначении использования оформленного в общую долевую собственность земельного участка?

Ответ: Да, решения и действия в отношении использования приватизированных участков не должны противоречить действующему законодательству РФ.

Вопрос: Существуют ли нормы размеров приватизируемых участков?

Ответ: Нет, жестких нормативов нет. На общем собрании собственников жильцы должны определиться с размерами участка для работ по межеванию границ. Они могут быть, как максимальными, так и минимальными (включая территорию под домом и подъездами к нему).

Вопрос: Если работы по межеванию участков на данной территории уже были ранее проведены, можно ли подать запрос на изменение размера участка?

Ответ: Нет. В данном случае можно подавать заявление на оформление в собственность земельного участка с точно обозначенными границами и размером (согласно действующему Плану межевания границ).

Вопрос: Какие официальные документы об оформлении участка следует получить на руки?

Ответ: Геодезический план, Кадастровый паспорт, Выписку из кадастрового паспорта, Свидетельство о регистрации права общей долевой собственности (выдается в местном представительстве Росреестра).

Земля под многоквартирным домом: как можно ее использовать?

Как приватизировать квартиру — многие представляют более-менее ясно, а как именно получить в личную собственность участок земли под многоквартирным домом? Подробнее — на видео.

Источник: http://terrafaq.ru/kommunalnoe-hozyaystvo/upravlenie/formirovanie-zemelnyx-uchastkov-pod-mnogokvartirnymi-domami.html

Многоквартирные дома. Формирование земельных участков под ними и объектами инфраструктуры

проблемных вопросов формирования

земельных участков под многоквартирными домами

В рамках анализа проблемы формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома необходимо рассмотреть следующие вопросы:

– понятие земельного участка многоквартирного дома;

– понятие формирования земельного участка, в т.ч. многоквартирного дома;

– определение размера земельного участка многоквартирного дома;

– возникновение права собственности граждан на земельный участок многоквартирного дома;

– организация и регулирование процесса формирования земельных участков многоквартирных домов;

– предложения по организации работ по формированию земельных участков многоквартирных домов в Удмуртской Республике и оценка экономического эффекта таких работ.

1. Понятие земельного участка многоквартирного дома.

Поскольку у собственников помещений в многоквартирном доме есть основания требовать у органов государственной власти и органов местного самоуправления проведение работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома за счет средств бюджета, то определение того, какой именно дом является многоквартирным позволит сделать вывод об объеме необходимых средств и о том, кто именно может требовать проведения указанных работ.

Ни Жилищный кодекс РФ ни Градостроительный кодекс РФ не содержат понятия многоквартирного дома. Однако в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, под многоквартирным домом понимается: “совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме” .

Статья 15 Жилищного кодекса РФ дает определение жилого помещения, которым признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В свою очередь статья 16 Жилищного кодекса РФ определяет виды жилых помещений, к которым относятся:

– жилой дом и часть жилого дома, при этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

– квартира и часть квартиры, при этом под квартирой понимается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

– комната, под которой понимается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Из определения квартиры видно, что структурно обособленное помещение, состоящие из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении и из которых обеспечивается непосредственный выход на земельный участок (т.е. прямого доступа к помещениям общего пользования нет), квартирой, в смысле Жилищного кодекса РФ, не является. А стало быть и жилой дом, представляющий собой совокупность двух и более таких обособленных помещений, многоквартирным не является.

Дополнительным косвенным подтверждением данного вывода является то, что в статье 49 Градостроительного кодекса РФ, определяющей в отношении проектной документации каких объектов капитального строительства государственная экспертиза не проводится, выделяют три различных типа жилых домов :

– отдельно стоящие жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи и с количеством этажей не более чем три (объекты индивидуального жилищного строительства);

– жилые дома, состоящие из нескольких блоков (количеством не более десяти) и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками (т.е. непосредственный доступ в помещения общего пользования отсутствует), расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования и количеством этажей не более трех (жилые дома блокированной застройки);

– многоквартирные дома, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

То есть Градостроительный кодекс РФ разделил жилые дома, состоящие из двух и более обособленных жилых помещений, предназначенных для проживания одной семьи, по признаку выхода из жилых помещений в помещения общего пользования (назвав такие дома многоквартирными) и на земельный участок (назвав такие дома жилыми домами блокированной застройки).

Учитывая вышеизложенное, можно классифицировать жилые дома следующим образом:

– индивидуальные жилые дома;

– жилые дома блокированной застройки (не имеющие помещений общего пользования и жилые помещения в таком доме имеют выход непосредственно на территорию общего пользования, т.е. земельный участок);

– многоквартирные дома (имеющие помещения общего пользования и жилые помещения в таком доме, называемые квартирами, имеют выход в помещения общего пользования, из которых уже обеспечивается выход на территорию общего пользования, т.е. земельный участок).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что так называемые двух-, трех- и четырехквартирные дома, квартиры в которых имеют непосредственный выход на земельный участок, и распространенные в сельской местности, следует классифицировать не как многоквартирные дома, а как жилые дома блокированной застройки. Причем такие дома могут иметь более одного этажа.

2. Понятие формирования земельного участка, в т.ч. многоквартирного дома.

Земельный кодекс РФ не содержит общего понятия “формирование земельного участка”, но раскрывает что включает в себя процесс формирования земельного участка применительно к представлению земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта:

– подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

– определение вида разрешенного использования земельного участка;

– определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение;

– принятие решения о проведении торгов или предоставлении участка без проведения торгов;

– публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении участка.

Градостроительный кодекс РФ использует понятие “формирование земельного участка” как общее, распространяющееся на все земельные участки независимо от того, предоставляются они для строительства или кому-либо в сложившейся застройке [1] .

Рассматривая вышеприведенное раскрытие Земельным кодексом РФ понятия формирования земельного участка по отношению к уже застроенным земельным участкам, а также иные положения законодательства, в т.ч. в части целевого использования земли и обязательности государственного кадастрового учета земельных участков, можно сделать следующий вывод о том, что формирование земельного участка предполагает:

– установление границ и характерных точек земельного участка на местности, в т.ч. определение их координат;

– определение площади земельного участка;

– установление категории земель;

– определение разрешенного использования земельного участка;

– государственный кадастровый учет земельного участка, в результате которого земельный участок получает кадастровый номер.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ, части земельных участков, наряду с земельными участками, являются объектами земельных отношений, а значит, их формирование также должно включать обозначенные выше элементы.

В жилых домах блокированной застройки, объектами прав и гражданских сделок выступают непосредственно жилые помещения, при этом к каждому такому жилому помещению, как правило, относится часть придомовой территории (т.е. незастроенная собственно жилым домом часть земельного участка), на которой часто располагаются различные вспомогательные объекты, находящиеся в индивидуальном пользовании собственников соответствующего помещения, – надворные постройки, элементы озеленения, гаражи и др.. В случае если земельный участок под таким жилым домом формируется как единый и неделимый, то земельный участок находится в общей долевой собственности, т.е. собственник помещения, для размещения какого-либо объекта на своей части придомовой территории, должен согласовать свои действия с остальными участниками общей долевой собственности (правила распоряжения общедолевой собственностью). При этом согласие в действиях между собственниками жилых помещений в таком доме часто отсутствует.

В этой связи, более логичным представляется вариант формирования под соответствующей частью жилого дома блокированной застройки (т.е. обособленным жилым помещением) части земельного и проведение его государственного кадастрового учета.

Установление границ и характерных точек земельного участка и его частей на местности и определение их координат осуществляется в процессе проведения специальных землеустроительных работ (межевание земельного участка).

Координаты характерных точек могут быть определены на местности (в полевых условиях) с применением специальных приборов или картометрическим методом с применением специальных программ и использование карт и планов (в камеральных условиях). При этом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что если координаты характерных точек определены в полевых условиях – что площадь и границы земельного участка соответствуют материалам межевания, а в случае, если координаты определены в камеральных условиях – что площадь и границы земельного участка не соответствуют материалам межевания и подлежат уточнению. Сведения о том, каким образом определены координаты конкретных характерных точек земельного участка и его частей, отражаются в государственном кадастре недвижимости.

Таким образом, характерные точки части земельного участка, которые расположены вне конструктивных элементов жилого дома, могут иметь координаты определенные в полевых условиях, с занесением соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, а характерные точки части земельного участка, расположенные в пределах конструктивных элементов жилого дома, могут иметь координаты, определенные только в камеральных условиях, также с занесением соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Определение площади земельного участка и его частей осуществляется на основе данных о координатах характерных точек.

Категория земельного участка определяется в соответствии с законодательством и устанавливается для всего земельного участка, включая его части.

Разрешенное использование земельного участка и его частей устанавливается в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, правилами землепользования и застройки, иными документами. Логично предположить ,что разрешенное использование частей земельного участка должно совпадать с разрешенным использованием самого земельного участка.

Идентичность категории земель и разрешенного использования земельного участка и его частей следует из состава сведений, вносимых в Реестр объектов недвижимости государственного кадастра недвижимости, указанных в пунктах 63 – 65 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 февраля 2008 года № 35.

Государственный кадастровый учет земельного участка и его частей осуществляется в соответствии с законодательством.

Таким образом, необходимо рассмотреть два варианта:

1). Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В этом случае, работы по установлению границ и характерных точек земельного участка на местности осуществляются в полевых условиях.

2). Формирование земельного участка, на котором расположен жилой дом блокированной застройки и частей такого земельного участка, на которых расположены соответствующие обособленные помещения.

В этом случае работы по установлению границ и характерных точек земельного участка на местности осуществляются в полевых условиях, а границ и характерных точек частей земельного участка, закрытых конструктивными элементами жилого дома блокированной застройки, – в камеральных условиях, поскольку определить координаты характерных точек специальными приборами не представляется возможным.

В этом случае, в государственном кадастре недвижимости по земельному участку в целом будут отражены сведения, что границы и площадь земельного участка соответствуют результатам межевания, а границы и площадь частей земельного участка – не соответствуют результатам межевания и подлежат уточнению. Однако площадь и местоположение частей земельного участка будет определено, а значит части земельного участка являются сформированными.

При проведении межевых работ, обязательным является оформление акта о согласовании границ части земельного участка. Возникновение спора о границе частей земельных участков, расположенных в пределах конструктивных элементов жилого дома блокированной застройки представляется маловероятным.

В случае жилых домов блокированной застройки возможен также вариант, когда одно или более обособленное помещение, имеющее непосредственный выход на земельный участок, расположено на втором этаже дома. В этом случае формирование части земельного участка, приходящейся на такое помещение не представляется возможным, а значит земельный участок должен будет находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком жилом доме.

Также возможен случай, когда одно из обособленных помещений в жилом доме блокированной застройке является нежилым. Поскольку разрешенное использование соответствующей части земельного участка не будет совпадать с разрешенным использованием всего земельного участка, то формирование такой части земельного участка представляется невозможным. Требуется дальнейшая проработка данного вопроса.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с законодательством, вид разрешенного использования определяется в соответствии с пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков многоквартирных домов используется вид разрешенного использования “земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки”. Однако в тех случаях, когда многоквартирный дом является одноэтажным, такой подход ведет к завышению результатов государственной кадастровой оценки.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков жилых домов блокированной застройки целесообразно использовать вид разрешенного использования “земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки”, хотя данный подход представляется несколько некорректным.

Учитывая методические основы проведения массовой оценки недвижимости, на которых базируется государственная кадастровая оценка земель, целесообразным представляется внесение необходимых изменений в методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

3. Определение размера земельного участка многоквартирного дома.

Неоднозначным является также вопрос определения размера формируемого под многоквартирным домом земельного участка, поскольку в сложившейся застройке существует многообразие вариантов.

Можно выделить два аспекта данного вопроса:

во-первых, вызванных различием норм отвода земель для размещения многоквартирных жилых домов в зависимости от типа населенного пункта и года постройки дома (технический аспект);

во-вторых, обусловленных спецификой сложившейся застройки и дальнейшим использованием земельного участка (политический аспект).

Первый аспект, как показывает анализ практики субъектов РФ, решается довольно просто – чаще всего размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом определяются в соответствии с Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденных приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 года № 59, в основу которых положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Второй аспект, как показывает практика субъектов РФ, решается тремя вариантами:

– “максимизация” площади земельного участка (т.е. включение в его состав территории, занятой детскими игровыми, хозяйственными, спортивными сооружениями, элементами озеленения, гостевыми автомобильными стоянками – далее вспомогательные сооружения);

– “минимизация” площади земельного участка (т.е. формирования земельного участка под пятном застройки);

– совмещение двух перечисленных выше вариантов.

Необходимо отметить, что различные субъекты РФ пошли различными вариантами – единообразия и явных предпочтений нет.

В практике сложившейся застройки можно выделить следующие, чаще всего встречающиеся варианты:

1). Контур многоквартирного дома почти замкнут в объеме (П-образный и т.п.), при этом двор такого дома и все расположенные в нем сооружения (детские игровые, хозяйственные и иные площадки, элементы озеленения, гостевые автостоянки и т.п.) предназначены для обслуживания жильцов только этого дома.

В данном случае представляется целесообразным формировать земельный участок в границах существующей застройки с включением в границы земельного участка многоквартирного дома территории, занятой двором и вспомогательными сооружениями (рис. 1). При необходимости могут формироваться части земельного участка – занятые соответственно многоквартирным домом и вспомогательными сооружениями.

2). Многоквартирный дом имеет незамкнутый контур, а территория двора и вспомогательные сооружения предназначены для обслуживания нескольких жилых домов. В этом случае возможны два варианта формирования земельных участков (рис. 2):

– формирования земельных участков под многоквартирными домами в пределах пятна застройки и формирование отдельного земельного участка, занятого вспомогательными сооружениями. При этом очевидно, что земельный участок, занятый вспомогательными сооружениями, должен или оставаться в государственной или муниципальной собственности или передаваться в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме (при наличия у них желания). В последнем случае передача земельного участка, занятого территорией двора и вспомогательными сооружениями в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме представляется проблематичной, поскольку под общим имуществом многоквартирного дома признается объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

– формирование одного единого земельного участка, в границах которого расположены вспомогательные сооружения и все многоквартирные дома, для обслуживания жильцов которых эти сооружения предназначены, с формированием частей такого земельного участка, занятых соответственного многоквартирными домами, вспомогательными сооружениями.

Однако более предпочтительным с точки зрения положений законодательства представляется вариант формирования самостоятельных земельных участков под каждым многоквартирным домом и отдельного участка под вспомогательными сооружениями, который остается в государственной собственности.

3). Вспомогательные сооружения предназначены для обслуживания жильцов только одного многоквартирного дома, но в пределах территории двора располагаются хозяйственные постройки (сараи, гаражи и т.п.), которые принадлежат лицам, не являющимся собственниками помещений в данном многоквартирном доме.

В этом случае возможны следующие варианты (рис. 3):

– формирование земельного участка под пятном застройки многоквартирного дома и формирование земельного участка под вспомогательными сооружениями и хозяйственными постройками. В этом случае земельный участок, на котором расположены вспомогательные сооружения и хозяйственные постройки, может передаваться в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме и собственникам хозяйственных построек или оставаться в государственной собственности. Определение размера долей собственников помещений в многоквартирном доме и собственников хозяйственных построек затруднительно и требует обязательного определения площади, занимаемой каждой хозяйственной постройки. Собственность на хозяйственные постройки в данном случае должна подтверждаться документально.

– формирование земельного участка под пятном застройки многоквартирного дома, земельного участка под вспомогательными сооружениями и земельного участка под хозяйственными постройками. В этом случае земельный участок, на котором расположены вспомогательные сооружения, может передаваться в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме или оставаться в государственной собственности. Земельный участок, занятый хозяйственными постройками может передаваться в собственность собственникам хозяйственных построек, но в данном случае такое предоставление должно осуществляться за плату. Собственность на хозяйственные постройки в данном случае должна подтверждаться документально.

– формирование единого земельного участка, занятого многоквартирным домом, вспомогательными сооружениями и хозяйственными постройками. В этом случае земельный участок будет находится в собственности собственников помещений в многоквартирном доме и собственников хозяйственных построек, при условии наличия у последних документов, подтверждающих право собственности (соответствующие справки органов технической инвентаризации, свидетельства о государственной регистрации права собственности). Однако возможны случаи, когда на таком земельном участке находятся хозяйственные постройки, право собственности на которые документально не подтверждается, т.е. владельцы таких построек могут столкнуться с необходимостью внесения платежей за использование чужого земельного участка, о чем конечно никто не задумывался, когда такая хозяйственная постройка приобреталась.

4). Многоквартирный дом не имеет вообще никаких вспомогательных сооружений поблизости, а жильцы такого дома для прогулки детей и др. целей используют территорию дворов соседних многоквартирных домов (например случай уплотнения существующей застройки на ограниченном пространстве) (рис. 5).

В данном случае, по всей видимости, земельный участок будет формироваться в пределах пятна застройки, а на близлежащие земельные участки в обязательном порядке должны налагаться ограничения (например публичный сервитут) по обеспечению свободного доступа граждан.

Необходимо также отметить следующее.

В случае “минимизации” площади земельного участка основные аргументы:

– недопущение самостоятельного и “бесконтрольного” распоряжения собственниками помещений в многоквартирных домах земельными участками под коммерческую застройку (магазины, торговые ларьки) или хранения автотранспорта;

– лучший контроль за использованием земельного участка (установка заборов, ограничение доступа на земельный участок и т.п.);

– возможность пополнения бюджета, преимущественно муниципального образования, дополнительных доходов от предоставления земельных участков (в том числе дворов и близлежащих территорий) под коммерческую застройку (магазины, торговые ларьки), хранения автотранспорта.

В случае “максимизации” площади земельных участков многоквартирных домов основным аргументом является то, что при строительстве каждого дома, в затраты включаются расходы на оборудование вспомогательных сооружений (правда в различном объеме). При этом необходимо отметить, что при покупке квартиры на ее стоимость оказывает влияние также и наличие или отсутствие, а также объем таких вспомогательных сооружений, т.е. фактически в стоимости квартиры оплачиваются и указанные существующие вспомогательные сооружения.

При этом необходимо отметить следующее.

При осуществлении строительства на незастроенных частях земельных участков многоквартирных домов объектов недвижимости необходимо получать разрешение на строительство, соблюдать требования законодательства, градостроительные, санитарные и иные нормы.

Собственники земельных участков многоквартирных домов могут передавать его часть для размещения временных торговых объектов или объектов бытового обслуживания населения (торговые лотки, киоски, передвижные ларьки и т.п.). В этом случае также необходимо соблюдать нормы и правила, требования законодательства.

Контроль за использованием земельных участков многоквартирных домов должен осуществляться в рамках муниципального земельного контроля, в т.ч. в целях соблюдения положений законодательства, градостроительных, санитарных и иных норм, требований по охране земель и др. Для реализации такого контроля могут быть приняты дополнительные нормативные правовые акты (или внесены изменения в действующие нормативные правовые акты) в части контроля за установлением заборов и ограничения доступа на земельный участок иных лиц, запрета стоянки автотранспорта на тротуарах, спортивных и детских площадок, элементах озеленения и др.

Благоустройство земельных участков, на которых расположены вспомогательные сооружения, содержание и ремонт таких сооружений должен будет осуществляться за счет органов местного самоуправления, а налоговых поступлений в бюджет с таких земельных участков не будет.

4. Возникновение права собственности граждан на земельный участок многоквартирного дома.

Вопрос возникновения права общей долевой собственности на земельный участок граждан, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме является наиболее сложным.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома, которое включает в себя земельный участок и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома. К таким объектам, кроме земельного участка, относятся: элементы благоустройства территории (озеленение, спортивные, детские, хозяйственные площадки, гостевые автостоянки, ограждения и др.), общие помещения (лестничные площадки), лифты и иное аналогичное оборудование, мусоропроводы, технические подвалы и чердаки и т.п.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189 “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” оговаривает момент времени, когда норма пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (т.е. когда земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме) вступает в силу:

– для земельных участков, сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет до введение в действие Жилищного кодекса РФ, такой датой является 1 марта 2005 года;

– для земельных участков, формирование и постановка на государственный кадастровый учет которых произведена после введения в действия Жилищного кодекса РФ, таким моментом времени является проведение государственного кадастрового учета земельного участка.

Статьей 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Причем данная норма была введена Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ “О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”.

Министерством юстиции Российской Федерации, письмом от 21 апреля 2006 года № 04/3201-ЕЗ, были даны разъяснения, согласно которым если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации (пункт 2 статьи 8 и статья 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (п. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, как представляется, жилищное законодательство устанавливает возникновение права на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, вне зависимости от наличия государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Позиция о необходимости государственной регистрации общей долевой собственности именно на земельный участок многоквартирного дома, являющийся общим имуществом многоквартирного дома, наталкивает на некоторые рассуждения.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит:

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн