Фсо ликвидационная стоимость

Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 ноября 2016 г. № 721 “Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 ноября 2016 г. № 721 “Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)»


Бесплатная юридическая консультация:

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г.

Оглавление:

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226; 2016, № 23, ст. 3296) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)».

Федеральный стандарт оценки«Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)»(утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 30 ноября 2016 г. № 721)

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее — ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее — ФСО № 3) и определяет требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности при определении ликвидационной стоимости.


Бесплатная юридическая консультация:

3. Понятие ликвидационной стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 46, ст. 4537; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; 2014, № 30, ст. 4226; 2016, № 27, ст. 4293).

4. Настоящий Федеральный стандарт оценки применяется в следующих случаях:

в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве;

в ходе исполнительного производства;

при разработке и экспертизе программ реорганизации организаций;


Бесплатная юридическая консультация:

при финансировании реорганизации организаций;

в случаях оценки имущества для целей залога с применением Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)».

иных случаях отчуждения имущества за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

II. Общие требования к проведению оценки

5. В отчете об оценке должны быть указаны в том числе сведения об обстоятельствах, обусловливающих определение ликвидационной стоимости.

6. К факторам, оказывающим влияние на величину ликвидационной стоимости, относятся:

срок экспозиции объекта оценки;


Бесплатная юридическая консультация:

продолжительность срока рыночной экспозиции объектов-аналогов;

вынужденный характер реализации объекта оценки.

7. При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1 информацию:

а) срок экспозиции объекта оценки;

б) условия продажи и предполагаемая форма организации проведения торгов (в случае наличия данной информации).


Бесплатная юридическая консультация:

В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

а) ориентировочный размер затрат, необходимых для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;

б) суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках всех, заключенных в отношении объекта оценки договоров (договоры купли-продажи, залога, ипотеки, лизинга и другие).

III. Заключительные положения

8. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями других федеральных стандартов оценки приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки.

Обзор документа

ФСО N 12 «Определение ликвидационной стоимости» содержит требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения.


Бесплатная юридическая консультация:

Стандарт используется в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве; в рамках исполнительного производства; при разработке и экспертизе программ реорганизации организаций; при финансировании реорганизации организаций; в случаях оценки имущества для целей залога. Также он применяется в иных случаях отчуждения имущества за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc//

Городская Оценочная Компания

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 17 ноября 2016 г. № 721

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ «ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ (ФСО № 12)»

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226; 2016, № 23, ст. 3296) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)».


Бесплатная юридическая консультация:

приказом Минэкономразвития России

от 17.11.2016 № 721

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ (ФСО № 12)»

I.Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее — ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее — ФСО № 3) и определяет требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности при определении ликвидационной стоимости.

3. Понятие ликвидационной стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 46, ст. 4537; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; 2014, № 30, ст. 4226; 2016, № 27, ст. 4293).

Бесплатная юридическая консультация:

4. Настоящий Федеральный стандарт оценки применяется в следующих случаях:

  • — в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве;
  • — в ходе исполнительного производства;
  • — при разработке и экспертизе программ реорганизации организаций;
  • — при финансировании реорганизации организаций;
  • — в случаях оценки имущества для целей залога с применением Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»;
  • — иных случаях отчуждения имущества за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

II. Общие требования к проведению оценки

5. В отчете об оценке должны быть указаны в том числе сведения об обстоятельствах, обусловливающих определение ликвидационной стоимости.

6. К факторам, оказывающим влияние на величину ликвидационной стоимости, относятся:

  • — срок экспозиции объекта оценки;
  • — продолжительность срока рыночной экспозиции объектов-аналогов;
  • — вынужденный характер реализации объекта оценки.

7. При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1 информацию:

  • а)срок экспозиции объекта оценки;
  • б)условия продажи и предполагаемая форма организации проведения торгов (в случае наличия данной информации).

В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:


Бесплатная юридическая консультация:

  • а)ориентировочный размер затрат, необходимых для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
  • б)суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках всех заключенных в отношении объекта оценки договоров (договоры купли-продажи, залога, ипотеки, лизинга и другие).

III. Заключительные положения

8. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями других федеральных стандартов оценки приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки.

CityValuation Company. All rights reserved.

Источник: http://www.cityval.ru/federalnye-standarty-otsenki/fso-12.html

Все о федеральном стандарте оценки недвижимости ФСО

Начиная с 25 сентября 2014 г., оценка недвижимости в России, на основании приказа N 611 Минэкономразвития РФ, осуществляется по федеральному стандарту оценки недвижимости ФСО N 7. Разберёмся с основными положениями и разделами данного стандарта, а также с последними изменениями, происшедшими в 2018 г.

ФСО 7: оценка недвижимости в России

В 2018 году в оценке недвижимости применяются правила, установленные в 2014 — 2015 гг, то есть нового стандарта пока не выпущено. ФСО 7 основан на федеральных стандартах, изданных в 2007 — 2015 гг:


Бесплатная юридическая консультация:

  • ФСО 1, который рассматривает положения об оценке недвижимости, требования и применяемые подходы;
  • ФСО 2 — цели и основные виды стоимости;
  • ФСО 3 — правила составления отчёта об оценке.

Чем ФСО 7 отличается от старых стандартов

ФСО 7 включает в себя ряд старых правил и объединяет воедино раздельные прежде документы. Помимо того, новая ФСО развивает некоторые пункты прежних стандартов, вводит дополнительные положения и разделы:

  • Введено положение о том, что стандарт не распространяется на воздушные, морские суда, прошедшие госрегистрацию, космические объекты, недра, а также на расчёт кадастровой стоимости.
  • Дополнены п. 3 «Объекты оценки» и п. 17 «Задание на оценку» в ФСО 1 (в новой редакции ФСО 1 от 2015 п. 17 соответствует п. 21). В ФСО N 7 задание на оценку — это раздел 4, пп. 8, 9.
  • Введены разделы 5 и 6 об анализах рынка и наиболее эффективном использовании недвижимости, которые развивают п. 18 ФСО 1.
  • Дополнены п. 24 ФСО 1 и п. 8 ФСО 3 о согласовании результатов оценки.

К слову, ФСО 7 гораздо менее понятен и читабелен, чем предшествующие ему стандарты: нагромождение длинных неуклюжих фраз, тавтология и зашкаливающая тошнотность. Впрочем, это свойство многих законов. Что этому способствовало — соединение трёх документов в один или талант сочинителей, сказать трудно.

Рассмотрим теперь, что представляет собой оценка недвижимости в настоящее время.

Оценка недвижимости: определения, объекты, требования и задания

Всегда ли прибегают к оценке объектов? Нет, во многих случаях участники сделки не нуждаются в оценке, так как знают рыночные цены. Но, например, если квартира становится залогом по ипотеке, объектом судебного разбирательства или спора между собственниками при разделе имущества, то оценка недвижимости может стать необходимой в законодательном порядке.

Основные положения

Оценка недвижимости по ФСО 7 — это определение путём расчетов и использования различных подходов той итоговой стоимости объекта, которая существует на дату оценки.

  • Итоговая стоимость объекта — это некий обобщенный результат, который определяется: по запрашиваемой покупателем, предлагаемой продавцом или уже выплаченной за объект денежной суммы; по расчетной цене объекта на дату оценки.
  • Оценка стоимости проводится вне зависимости от того факта, будет ли оформлена сделка с оценочным объектом или нет.
  • Подход к оценке — совокупность методов, объединённых общими понятиями и правилами.
  • Дата оценки — то назначенное время, по состоянию на которое будет установлена стоимость объекта. Если оценка требуется по законодательству, между датой оценки недвижимости и датой составления итогового отчёта по нему должно пройти не больше 3 месяцев.
  • Затратами считается цена, выплаченная покупателем за оценочный объект, либо стоимость производства (создания) данного объекта.
  • Максимально эффективное использованием объекта — это такое его применение, при котором у него самая высокая цена.

Экспертиза отчёта включает анализ:


Бесплатная юридическая консультация:

  • его соответствия законодательству РФ;
  • полноты и достоверности используемой информации;
  • приведённых оценщиком обоснований;
  • выбора метода оценки.

Период экспозиции объекта недвижимости — это время, прошедшее с даты публичной оферты объекта оценки (то есть с того момента, как он выставлен на рынке) до заключения сделки с ним.

Объекты оценки

Объектами оценки, по ФСО 1, являются все объекты прав, которые могут участвовать в гражданском обороте. ФСО 7 раскрывает подробней этот пункт, перечисляя данные объекты:

  • застроенные или незастроенные земельные участки, либо их части;
  • ОКС (объекты капстроительства) или их части;
  • жилые и нежилые помещения;
  • доли объектов долевой собственности.

Требования к оценке

  • Осмотр объекта гражданских прав должен быть проведен как можно ближе к назначенной дате оценке. Если он не состоялся, объясняются причины этому.
  • Если оценивается одновременно и ЗУ, и находящиеся на нем ОКС, при отсутствии правовых документов на землю, собственник капитальных объектов должен определиться относительно своих прав на земельный участок, в соответствии с законами российской федерации и существующей практики на рынке. То есть он обязан выкупить или арендовать ЗУ.
  • При отсутствии документов, подтверждающих наличие обременения, права собственности третьих лиц (например, право на сервитут, завещательный отказ), экологической загрязненности, оценка объекта производится так, будто бы всего перечисленного по умолчанию нет.

Задания для оценки

Задания определены в ФСО 1 в п. 17 и дополнены в ФСО 7. Они должны содержать сведения:

  • об оцениваемых объектах: состав объекта с описанием, помогающим идентифицировать его составные части, если они есть;
  • характеристика объекта и его частей либо ссылки на х-ки;
  • имущественных правах на объекты, а также на их части и наличии обременений;
  • целях и использовании результатов производимой оценки, а также ограничений использования;
  • виде стоимости;
  • дате оценки;
  • сроке осмотра объекта;
  • разрешениях и ограничениях.

Помимо этого, задание может содержать расчетные значения:

  • арендной рыночной платы на дату оценки;
  • расходов на ОКС;
  • понесенных убытков при отчуждении объекта прав, наложении сервитута и т. д. ;
  • затрат на улучшение экологической обстановки и состояния земель.

Цели и результаты оценки и виды стоимости

ФСО 2 определяет цель оценки — определение итоговой стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости обязательно указывается в задании к оценке.


Бесплатная юридическая консультация:

Итоговая стоимость может быть использована:

  • в сделках с объектом;
  • страховании недвижимости;
  • при выдаче кредита;
  • в финансовых отчетах;
  • при приватизации;
  • для решения судебных споров и т. д.

Всего выделяется четыре вида стоимости: рыночная, инвестиционная, кадастровая.

Внимание: Федеральный стандарт оценки недвижимости ФСО 7 исключил кадастровую стоимость из видов стоимости, подлежащей оценке по указанным в ФСО правилам.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость — это та возможная цена объекта, по которой он может быть передан в собственность другому лицу (отчуждён) на открытом конкурирующем рынке.

Цена устраивает обе стороны, при этом она может быть максимально выгодной для продавца и минимальной для покупателя. Ни одна из сторон не применяет давление друг на друга, то есть объект не отчуждается в судебном порядке. Сделка осуществляется спокойно, неспешно, безо всякого экстрима. Срок экспозиции объекта с момента публичной оферты до его продажи достаточно большой.


Бесплатная юридическая консультация:

Рыночная стоимость (РС) применяется:

  • при изъятии имущества в пользу государства;
  • расчёте стоимости ипотечного залога;
  • оценке цены имущества при банкротстве;
  • при определении доли в уставном капитале (если она не в денежном эквиваленте);
  • налогообложении.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость (ИС) — это цена объекта, который может быть приобретён лицом или группой лиц с целью вложения средств и получения прибыли (то есть инвестиции).

Возможность продажи объекта на открытом рынке по инвестиционной цене не всегда учитывается при определении ИСК.

Ликвидационная и кадастровая стоимость

Ликвидационная стоимость — эта цена, по которой продавец срочно вынужден продавать объект под влиянием обстоятельств на невыгодных для себя условиях (цена обычно не соответствует рыночной). Срок экспозиции объекта при этом меньше обычного.

Кадастровая стоимость регулируется отдельным законодательством и используется для налогообложения недвижимости


Бесплатная юридическая консультация:

Анализ и методы подхода в оценке недвижимости в ФСО 7

Перед определением стоимости объекта, необходимо вначале проанализировать сам рынок в том регионе, где объект находится в пределах своего сегмента.

Анализ рынка перед оценкой объекта

Вначале определяют сам сегмент, к которому принадлежит данная недвижимость (например, это рынок квартир или дачных участков), затем делается анализ:

  • политической и экономической ситуации, тенденций развития регионального рынка;
  • данных о ценах аналогичных объектов недвижимости: если рынок развит недостаточно, и трудно собрать необходимые данные, то возможно исследование рынка соседней территории;
  • интервальных значений предлагаемых цен аналогичных объектов и цен в сделках при прямом и альтернативном использовании;
  • факторов, влияющих на ценообразование, предложение и спрос (уровня доходности, периода окупаемости, объёма продаж, мотивациях участников сделки, ликвидности объекта, колебаний рыночных цен и пр.).

Анализ максимально эффективного использования

Максимально эффективное использование (МЭИ) — это то, при котором объект используется наиболее продуктивно (в законодательных рамках), имеет самую большую цену, а финансовые затраты оправдываются.

  • МЭИ может соответствовать фактическому использованию, но может потребовать других мер: например, ремонта или переоборудования ОКС.
  • Анализ МЭИ путём сопоставления с использованием подобных объектов позволяет определить максимально прибыльное применение объекта.
  • Анализ МЭИ проводится на основе планировочных, конструктивных решений и, если необходимо, вычислений. При оценке МЭИ земельного участка, учитываются и находящиеся на нем объекты капстроительства.
  • Анализ МЭИ каких-то определённых частей объектов (например, встроенных помещений) ведётся с учётом фактического применения других частей.
  • Реконструкция одной части объекта проводится таким образом, чтобы весь объект в целом мог принести максимальную пользу.
  • МЭИ одного отдельного объекта может отличаться от его МЭИ, когда он находится в едином комплексе объектов.

Рыночная кадастровая стоимость земельного участка оценивается не по его максимально эффективному, а по фактическому применению. При этом при оценке земельного участка игнорируются находящиеся на нем объекты: он считается как бы незастроенным.

Анализ МЭИ от сдачи объекта недвижимости в аренду ведётся в зависимости от условий арендного договора.


Бесплатная юридическая консультация:

Методы подхода к оценке объекта

В федеральном стандарте оценки недвижимости ФСО 7 существенно расширено описание методов подхода. При оценке недвижимости используются следующие методы: сравнительный, доходный, затратный, самостоятельный (выбранный оценщиком).

Сравнительный метод

Сравнительный метод используется при развитом рынке с большим количеством подобных объектов, относящихся к одному и тому же рыночному сегменту, с единым ценообразованием.

  • Данные, использованные при расчетах, должны быть доступны и указаны в отчете.
  • Для определения стоимости используются стандартные показатели: например, цена недвижимости (или её аренды) за один квадратный метр.
  • Используется количественные и качественные методы оценки и их сочетания. В них входят:
    • сравнительный анализ, оценки других экспертов;
    • количественные корректировки при сравнении оценочного объекта с аналоговыми;
    • регрессионный анализ, при котором для определения искомой цены строится ценообразующая модель в реалиях данного рынка.
  • Сравнение с другими объектами проводится на основе изучения документальной и финансовой стороны сделок и анализе объектов:
    • договоры между участниками сделок;
    • ограничение имущественных прав;
    • условия банковского кредитования;
    • нетипичные условия сделок;
    • рыночные условия;
    • вид и местоположение объекта;
    • его физические и экономические характеристики и т. д.

Метод доходного подхода

Доходный подход применяется в оценке недвижимости по стандарту фсо 7, приносящей или способной приносить доход. Есть три типа доходного подхода — прямой капитализационный, дисконтный и капитализационный (расчетный).

  • При первом типе используется способ прямой капитализации, когда объект не требует дополнительных вложений, а его МЭИ равно фактическому использованию. Оценочная стоимость объекта рассчитывается путём деления годового дохода на условную ставку капитализации, определяемую из соотношения доходности и цены аналогичных объектов на рынке.
  • Доходный дисконтный метод применяется при денежных инвестициях в объекты с произвольной (то есть способной меняться) потенциальной доходностью. Говоря проще, чтобы получать некий произвольный доход с объекта нужно вначале инвестировать в него. Стоимость объекта определяется отношением годового дохода к дисконтной ставке, равной доходу с инвестиций в подобные объекты.
  • 3-й метод расчетной капитализации используется при инвестициях в объекты, которые будут приносить ожидаемую прибыль, равную ставке капитализации. Она определяется при помощи ценовой модели, основанной на возврате капитала, анализе изменений цены и доходности в будущем, условиях кредитования.

Затратный метод оценки

Этот метод используется:

  • для оценки земельных участков, которые застроены объектами капстроительства (ОКС) и самих ОКС, но не их отдельных частей;
  • для оценки ЗУ, использовать которые можно будет с максимальной эффективностью, если на них не будет ОКС (при этом можно рассчитать степень физического и морального износа находящихся на земельном участке объектов);
  • при слабой активности рынка и недостаточном количестве данных, которые используются в расчётах сравнительных и доходных методов;
  • при оценке объектов, определить рыночную стоимость которых невозможно (насосные станции, гидротехнические сооружения, линейные объекты и т. д. )

В оценочную стоимость недвижимости по затратному методу входят:


Бесплатная юридическая консультация:

  • стоимость незастроенного ЗУ;
  • затраты на строительство, реконструкцию или замену ОКС;
  • прибыль (определяется путём рыночного анализа и экспертных оценок);
  • степень физического и морального износа объектов (рассчитывается как утрата части стоимости).

Затраты на строительство объектов определяются на основании данных о затратах на аналогичные ОКС, смет о расходах, сведений о рыночной цене стройматериалов и пр.

Стоимость ОКС определяется суммой затрат на их создание и величины прибыли, из которой вычитаются физический и моральный износ.

Общая стоимость объекта — это сумма цены незастроенного земельного участка (при условии соответствия максимально эффективному использованию) и стоимости ОКС.

Собственная методология

Оценщик может использовать и свой собственный метод при оценке объекта, если он будет обоснован, достаточен, и его возможно будет проверить. При этом описания метода и его алгоритм должен быть представлен в отчёте доступным для понимания языком.

Подробнее о методах подхода — в федеральном стандарте оценки недвижимости ФСО 7, раздел 6.


Бесплатная юридическая консультация:

Согласование результатов оценочной экспертизы

Как проводится согласование, описано в ФСО 1, ФСО 7 и ФСО 3.

  • При использовании нескольких методов проводится их предварительный анализ, в результате чего выбирается некий согласованный промежуточный вариант. При этом обязательно учитывают вид стоимости и мнение самого оценщика.
  • Стоимость объекта в отчёте указывается только в национальной валюте Российской Федерации, то есть в рублях.
  • Все расхождения результатов, плюсы и минусы методов должны быть разъяснены.
  • Если для согласования недостаточно данных, и ни один из методов не может быть реализован, в оценке указывается ориентировочное значение, которое может использоваться как поверочное к итоговому конечному результату.
  • Оценщик после выведения итоговой отчетной цифры может указать границы интервала, в пределах которых, по его мнению, должна находиться цена объекта.
  • По результатам оценки составляется отчёт по правилам, регламентируемым в ФСО 2.

Результат оценки считается действительным, если с даты создания отчета до даты представления объекта на рынке или до даты проведения сделки с ним прошло не более полугода.

Требования к отчёту по оценке объектов (ФСО 3)

ФСО 7 об оценке недвижимости не содержит требований, предъявляемых к составлению отчёта — они перечислены в ФСО N3.

Требования по составлению

  • Отчёт должен содержать только существенную и обоснованную (подтверждённую) информацию.
  • Содержание не должно быть неоднозначным и создавать неверное представление у пользователя об оценке объекта.
  • Приведённые в отчёте материалы и описания должны быть достаточны для осуществления проверки расчёта цены и получения такого же результата.
  • Отчёт не должен содержать информацию, не используемую для определения стоимости, если она не требуется по ФСО.

Требования к содержанию

Отчёт должен содержать разделы:

  • Факты и выводы:
    • информация об оценочном объекте;
    • результаты определения стоимости по различным методам;
    • итоговая оценка стоимости.
  • Задание на оценку, в соответствии с требованием ФСО N7 федерального стандарта оценки недвижимости.
  • Сведения о заказчике (юридическом или физическом лице).
  • Сведения об оценщике (работающем в организации по договору или занимающемся частной практикой), а также обо всех организациях и экспертах, принявших участие в оценке.
  • Все допущения и ограничения.
  • Используемые стандарты.
  • Подробное описание объекта:
    • количественные и качественные его характеристики;
    • информация об использовании объекта в настоящее время;
    • прочие факторы и свойства, влияющие на его цену.
  • Анализ рынка, на котором находится объект и внешних факторов, которые могут повлиять на стоимость.
  • Описание методов подхода в оценке объекта.
  • Согласование разных результатов расчета.
  • Приложение (копии отчёта, характеристики объекта, копии правовых документов, заключений экспертов, документов техинвентаризации).

Требования к описанию

  • В отчёте должны быть указаны все ссылки на первоисточники и авторство либо прикреплены копии материалов.
  • Информация, полученная от заказчика, должна быть подписана доверенным лицом и заверена.
  • Мнения экспертов должны быть проанализированы в соответствии с рыночными реалиями.
  • В отчёте должны быть:
    • описания определения стоимости, понятные для непрофессионального пользователя;
    • обоснования выбора метода оценки;
    • описания и пояснения к расчётам.
  • Итоговое значение оценки может быть округлено.

ФСО 7 федеральный стандарт оценки недвижимости разработан по международным стандартам и является обязательным при оценке объектов недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://moezhile.ru/zakony/fso.html

Определение ликвидационной стоимости в 2018 году

Определение ликвидационной стоимости в 2018 году крайне важно знать компаниям, которые изъявили желание продать персональные активы по определенным обстоятельствам. Об этом подробно указано в законодательстве РФ.

Многие компании осуществляют реализацию персональных активов, которые в большинстве случаев составляют производственную инфраструктуру, по ликвидационной себестоимости.

Во многом это может быть связано с различными основаниями, к примеру, острой необходимостью в модернизации производственных линий, продать компанию с целью перехода в иную сферу деятельности и так далее.

Что именно подразумевается под определением ликвидационная себестоимость? Рассмотрим подробней о данном понятии.


Бесплатная юридическая консультация:

Общие моменты

Определение ликвидационной стоимости включает в себя множество нюансов, о которых крайне важно знать для минимизации рисков возникновения различного недопонимания.

По этой причине целесообразно изучить общие теоретические сведения и российское регулирование данного вопроса.

Что это такое

Ликвидационная стоимость это стоимость объекта, который может быть продан при возможном объявлении банкротства компанией.

Продать активы можно с целью полного либо частичного погашения долговых обязательств перед непосредственными кредиторами.

В большинстве случаев о банкротстве становится известно еще задолго до принятия соответствующего решения и инициации конкретной процедуры.


Бесплатная юридическая консультация:

По этой причине часто предприниматели успевают продать часть персональных активов по выгодным для себя ценам и предварительно погасить часть задолженности.

С какой целью проводится ее анализ

В данной ситуации существенное воздействие оказывают многочисленные обстоятельства и сама структура компании.

Оценка ликвидационной себестоимости необходима в большинстве случаев при желании объявить компанию банкротом либо же при срочных продажах.

Процедурой определения рассматриваемой себестоимости занимаются квалифицированные частные специалисты либо специализированные предприятия.

Ключевым моментом в формировании ликвидационной себестоимости принято считать наличие каких-либо непредвиденных обстоятельств, которые оказывают прямое воздействие на компанию либо рынок в целом.

Необходимо обращать внимание на то, что данная разновидность себестоимости рассчитывается не только в случае банкротства, но также может быть использована и с целью предупредительных мер:

  • ликвидационная себестоимость формируется в случае продажи основных средств и предмета залогового имущества. В большинстве случаев знать показатель себестоимости важно кредитору, поскольку с помощью этого можно будет с легкостью обосновать максимально низких уровень порога цены залогового имущества. В данной ситуации залог в виде объекта недвижимости либо иного имущества выступает гарантом кредитора, которое при необходимости можно быстро продать на открытых торгах. Стоимость считается ликвидационной, поскольку обладает всеми необходимыми основными признаками – ограниченный период для продажи и вынужденная мера реализации актива.
  • ликвидация предприятия. При наличии подобных обстоятельств, период, за который нужно продать актив, установлен жесткими рамками. Помимо этого, крайне важно сформировать конкретный план мер, основной целью которого будет считаться продажа основных средств предприятия и исполнение всех взятых на себя обязательств перед кредиторами. Период реализации активов в течении процедуры банкротства различается, и во многом зависит от конкретных ситуаций и условий, которые установлены для организации. Немаловажным фактором в данной ситуации считается то, какой именно способ ликвидации был выбран – добровольный либо же вынужденный. В первом случае продажа допускается без установленных временных рамок, при втором – период продаж регулируется российским законодательством.
  • возможность ускоренной реализации других активов.

По причине того, что в компаниях времени для реализации весьма мало, то часто формируется острая необходимость в определении ликвидационной себестоимости с целью быстрых продаж.

Нормативное регулирование

Именно в нем указаны все ключевые сведения по определению ликвидационной себестоимости активов предприятия.

Дополнительно рекомендуется ознакомиться с Федеральным законом № 135 “Об оценочной деятельности на территории России” от июля 1998 года. В частности, статья 3 ФЗ-135 подробно разъясняет о термине ликвидационная стоимость.

Что нужно знать

Основными факторами, которые оказывают прямое воздействие на ликвидационную себестоимость принято считать:

Помимо этого не стоит забывать и об аспектах субъективного характера.

Где применяется данный показатель

Говоря о ситуациях, при которых может быть использована ликвидационная себестоимость, рассчитанная квалифицированным экспертом, то ими принято считать:

Необходимо обращать внимание на то, что вовсе необязательно, что предприятие, после расчета ликвидационной себестоимости, будет подлежать в дальнейшем продаже.

Должен ли пенсионер платить земельный налог, читайте здесь.

В данной ситуации речь идет исключить о предупредительной мере на вероятность возникновения непредвиденных различных обстоятельств.

Какая формула используется для определения величины

Наиболее оптимальной формулой, которая применяется в процессе определения ликвидационной себестоимости принято считать:

Лст. = Орын. х (1 – Ккор.), в которой:

Подставляя в указанную формулу необходимые значения можно с легкостью рассчитать рассматриваемую разновидность себестоимости.

Необходимо обращать внимание на то, что в реальности, при стабильном процессе развития экономики, производства реализовываются по рыночной себестоимости.

В момент экономического кризиса на процедуру реализации персональных активов оказывают прямое воздействие многочисленные факторы, из-за которых существенно понижается себестоимость.

Основная сложность заключается в том, что в период кризис весьма сложно достичь объективных и достоверных значений с целью проведения необходимых расчетов. Видео: зачем нужно знать ликвидационную стоимость компании

По этой причине в случае возникновения финансовой нестабильности во внимание берут косвенную методику.

В частности нужно помнить, что точность расчета ликвидационной себестоимости напрямую зависит от квалификации и опты самого оценщика, из-за чего нужно со всей ответственностью подходить к процедуре выбора специализированной компании.

Метод ликвидационной стоимости в оценке бизнеса

С целью оценки себестоимости ликвидируемых компаний использует так называемый метод затратного подхода, именуемый как способ ликвидационной стоимости.

Процедура использования способа ликвидационной себестоимости в оценке бизнеса, используется с целью дачи оценки ликвидируемой компании, а именно:

Благодаря использованию данного метода можно достичь максимально четких показателей и определить не только вероятность банкротства компании, но и разработать меры по предупреждению возникновения факта неплатежеспособности.

Что это ранее учтенный земельный участок, читайте здесь.

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей, смотрите здесь.

Напоследок можно сказать — ликвидационная себестоимость несет под собой множество наносов, о которых было рассмотрено выше.

Для минимизации рисков возникновения различного недопонимания рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным специалистам в данной области.

Благодаря этому можно предупредить вероятность банкротства компании и реально оценить стоимость персональных активов.

Источник: http://jurist-protect.ru/chto-jeto-likvidacionnaja-stoimost/

Утверждены ФСО №12 и ФСО №13

Минэкономразвития России утвердило очередные Федеральные стандарты оценки:

  • Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО N 12)» утвержден приказом от 17.11.2016 г. № 721;
  • Федеральный стандарт оценки «Определение инвестиционной стоимости (ФСО N 13)» утвержден приказом от 17.11.2016 г. № 722.

Краткая информация о ФСО № 12:

1. Стандарт является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности при определении ликвидационной стоимости.

2. Стандарт применяется в следующих случаях:

  • в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве;
  • в ходе исполнительного производства; при разработке и экспертизе программ реорганизации организаций;
  • при финансировании реорганизации организаций;
  • в случаях оценки имущества для целей залога с применением Федеральногостандартаоценки «Оценка для целей залога (ФСО N 9)»;
  • иных случаях отчуждения имущества за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

3. Стандарт устанавливает дополнительные требования к заданию на оценку и отчету об оценке в целом. В частности, в задании на оценку необходимо указывать «срок экспозиции объекта оценки» — это положительное нововведение, поскольку теперь Оценщикам не придется гадать, для какого именно срока экспозиции их просят определить ликвидационную стоимость.

Краткая информация о ФСО № 13:

1. Стандарт оценки применяется субъектами оценочной деятельности при проведении оценки инвестиционной стоимости.

2. При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается объем денежных средств, отражающий полезный эффект от использования объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для целей настоящего Федерального стандарта оценки, не следует отождествлять с понятием «инвестиционная деятельность».

3. Стандарт устанавливает дополнительные требования к заданию на оценку и отчету об оценке в целом. Например, в задании на оценку указываются «сведения о предполагаемом периоде использования объекта оценки конкретным лицом (группой лиц)».

4. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки применяется методология доходного подхода с учетом положений, содержащихся в федеральных стандартах оценки, устанавливающих требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки, и задания на оценку.

5. При оценке инвестиционной стоимости объекта оценки могут учитываться факторы, приводящие к возникновению дополнительного элемента стоимости объекта оценки, создаваемого за счет сочетания нескольких активов (имущество, нематериальные активы и (или) имущественные права) с объектом оценки, когда объединенная стоимость может оказаться выше (или ниже), чем сумма стоимостей отдельных активов.

По доброй традиции, в обоих Стандартах указано: «В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями других федеральных стандартов оценки приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки».

ФСО № 12 и ФСО № 13 вступили в силу со дня их подписания, т. е. с 17.11.2016 г.

Источник: http://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/2536-utverzhdeny-fso-12-i-fso-13

Понятие и формула расчета ликвидационной стоимости

Порой в связи со сложившимися обстоятельствами возникает необходимость в срочной продаже объекта. Рассчитывать в таком случае на среднерыночную цену не стоит – особые условия ликвидации существенно снижают стоимость продаваемого объекта. О том, что такое ликвидационная стоимость, и как она рассчитывается, сегодня и пойдет речь.

Ликвидационная стоимость — что это такое?

Ликвидационная стоимость – не что иное, как денежный показатель оценки объекта с учетом величины издержек, связанных с его продажей.

ФСО 12 «Определение ликвидационной стоимости»

В 2016 году был разработан и утвержден Федеральный стандарт оценки (ФСО №12) под названием «Определение ликвидационной стоимости».

Данный стандарт применяется для оценки объектов в следующих случаях:

  • в ходе исполнительного производства;
  • в ходе оформления банкротства;
  • при разработке программы реорганизации предприятия;
  • при финансировании реорганизации предприятия;
  • при оценке имущества для целей залога с применением ФСО №9 «Оценка для целей залога»;
  • иных случаях отчуждения имущества.

Основных средств

Ликвидационная стоимость основных средств представляет собой сумму, которую организация ожидает получить от реализации необоротных активов после окончания срока их полезного использования за вычетом издержек, связанных с их ликвидацией.

К основным факторам, определяющим ликвидационную стоимость основных средств можно отнести:

  • вынужденность продажи;
  • ограниченность сроков продажи;
  • ограниченность ресурсов для осуществления сделки.

Объекта недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости — это сумма, которую можно получить при продаже объекта недвижимости за определенный срок.

В каких случаях возникает?

Как показывает практика, ликвидационная стоимость возникает при наличии непредвиденных обстоятельств, воздействующих на организацию или рынок.

Важно: Ликвидационная стоимость может определяться не только в случае банкротства, но и в роли предупредительной меры.

Основных причин возникновения ликвидационной стоимости три:

  • в ситуации с продажей предметов залога (ликвидационная стоимость необходима кредитору для обоснования максимально низкого порога стоимости залога, так как он является своеобразной гарантией кредитора; характерно ограничение сроков реализации и вынужденная продажа активов);
  • ликвидации организации (необходима разработка жесткого плана мер по продаже активов предприятия и исполнению долговых обязательств, в случае принудительной ликвидации сроки продажи активов строго ограничены);
  • ускоренной продаже иных активов (ликвидационная стоимость необходима в силу ограничения выделенного времени для реализации активов).

Формула и расчет ликвидационной стоимости

Из-за возможности максимально приблизить оценочный результат к рыночной величине наиболее распространенной и востребованной формулой определения ликвидационной стоимости считается:

Важно: Коэффициент вынужденной продажи составляет от 10 до 50 процентов от рыночной стоимости объекта и находится, соответственно, в пределах 0,1-0,5.

Определяется показатель посредством экспертной оценки с учетом:

  • сроков продажи имущества;
  • типа и состояния имущества;
  • рыночной оценки аналогичных объектов;
  • состояния экономики на текущий момент;
  • иных факторов.

Нередко расчет по данной формуле дополняется показателем затрат на ликвидацию, показывающим реальную прибыль от выбытия активов.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия

При оценке ликвидационной стоимости предприятия может быть использована косвенная и прямая методика расчетов. На выбор методики оказывает влияние тип организации, однако получившиеся результаты будут незначительно отличаться при вычислениях по различным методикам.

Существенным недостатком данной методики является отсутствие поправки на сроки реализации. Однако на основании такого расчета можно сделать выводы о том, насколько ликвидационная стоимость отличается от среднерыночной стоимости на подобную организацию.

Косвенный метод позволяет рассчитать ликвидационную стоимость с учетом рыночной цены. Для этого необходимо сначала вычислить номинальную цену и размер скидки, связанный со сроками реализации. Основная сложность в применении данной методики расчетов заключается в вычислении размера скидки, так как на него оказывает влияние множество факторов, в том числе и субъективных.

Внимание: Согласно данным статистики, средний размер скидки на отечественном рынке лежит в диапазоне от 20 до 50 процентов.

Наиболее часто косвенную методику используют эксперты для определения господствующих тенденций на рынке и расчета адекватной цены вынужденной реализации.

При ликвидации организации по причине ее банкротства специалисты настоятельно рекомендуют учитывать следующие нюансы оценки:

  • оценка имущества может осуществляться, как целого комплекса;
  • оценка может производиться аукционным способом (каждый объект продается отдельно).

В первом случае необходимо понимать, что быстрая и выгодная реализация предприятия затруднена по причине высокой стоимости целого комплекса вне зависимости от реальной рыночной стоимости активов. Кроме того, на практике при определении ликвидационной стоимости предприятия зачастую не берется в расчет стоимость бизнеса, в том числе его репутация и заработанное имя.

Как происходит переход от рыночной цены к ликвидационной?

Ликвидационная стоимость объекта может быть рассчитана по прямому и косвенному методу.

В первом случае используется прямое сравнение объекта с аналогами или корреляционно-регрессионный анализ (статистическое моделирование). Во втором случае ликвидационная стоимость рассчитывается на основании его величины рыночной цены.

При использовании косвенного метода схема расчета ликвидационной стоимости выглядит следующим образом: рыночная стоимость имущества – скидка на факт вынужденности реализации.

Определить скидку по факту вынужденности продажи можно с помощью:

  • метода сравнения парных продаж;
  • метода прямого анализа характеристик;
  • экспертного метода.

Таким образом, ликвидационная стоимость имущества зависит от множества факторов, однако решающим показателем чаще всего являются сроки реализации имущества. Следовательно, чем больше времени на продажу имущества, тем больше шансов на заключение выгодной сделки.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область:

Санкт-Петербург и область:

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область:

Санкт-Петербург и область:

Источник: http://dolg-faq.ru/baza-znanij/bankrotstvo-i-likvidaciya/b-yuridicheskix-lic/likvidacionnaya-stoimost.html

ФСО № 12

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ № 12

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ (ФСО № 12) »
«ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ( ФСО № 12)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (далее — ФСО N 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее — ФСО N 3) и определяет требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности при определении ликвидационной стоимости.

3. Понятие ликвидационной стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 46, ст. 4537; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; 2014, N 30, ст. 4226; 2016, N 27, ст. 4293).

4. Настоящий Федеральный стандарт оценки применяется в следующих случаях:

в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве;

в ходе исполнительного производства;

при разработке и экспертизе программ реорганизации организаций;

при финансировании реорганизации организаций;

в случаях оценки имущества для целей залога с применением Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО N 9)»;

иных случаях отчуждения имущества за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

II. Общие требования к проведению оценки

5. В отчете об оценке должны быть указаны в том числе сведения об обстоятельствах, обусловливающих определение ликвидационной стоимости.

6. К факторам, оказывающим влияние на величину ликвидационной стоимости, относятся:

срок экспозиции объекта оценки;

продолжительность срока рыночной экспозиции объектов-аналогов;

вынужденный характер реализации объекта оценки.

7. При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО N 1 информацию:

а) срок экспозиции объекта оценки;

б) условия продажи и предполагаемая форма организации проведения торгов (в случае наличия данной информации).

В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

а) ориентировочный размер затрат, необходимых для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;

б) суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках всех заключенных в отношении объекта оценки договоров (договоры купли-продажи, залога, ипотеки, лизинга и другие).

III. Заключительные положения

8. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями других федеральных стандартов оценки приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки.

Источник: http://xn——6kcabbjwecooa4aeykldsqxpf2a2i5h3bk.xn--p1ai/federalniy-standart-ocenki-12-ocenka-murman

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн