Проверка надежности застройщика

Проверка надежности застройщика перед покупкой квартиры в новостройке Бесплатная юридическая консультация: Заказать проверку финансовой устойчивости застройщика можно по телефонуежедневно с.

Проверка надежности застройщика перед покупкой квартиры в новостройке


Бесплатная юридическая консультация:

Заказать проверку финансовой устойчивости застройщика можно по телефонуежедневно с 9 до 21 ч. Можете сами поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ застройщика проводился в полном соответствии с вашими требованиями

Рекомендации данные ниже позволят самостоятельно провести проверку застройщика и снизить риски перед покупкой квартиры.

Оглавление:

Соберите информацию и принимайте обоснованное решение о вложении денег в новостройку!

Какую информацию анализировать в целях проверки новостройки перед покупкой?

1. Сроки начала и окончания строительства согласно разрешительной документации

Указаны в проектной декларации и на сайте застройщика. Если сроки переносятся — это отражается в изменениях в проектной декларации. Сроки окончания строительства, указанные в договоре долевого участия не должны превышать сроков, указанных в проектной декларации. Если не так – повод задуматься: застройщик не уверен в своих силах. Если застройщик не уверен в своих силах, следовательно, в его силах не должны быть уверены и вы.

2. Разрешение на строительство

Помимо проектной декларации на сайте застройщика должно быть опубликовано разрешение на строительство. Продлевалось ли разрешение на строительство? Сколько раз и на какой срок? Если разрешение продлено — это повод задуматься. Например, посмотреть список продленных разрешений на строительство по Московской области можно на сайте Минстроя МО. Реестр содержит: наименование застройщика, наименование и адрес объекта капитального строительства, номер и дата выдачи продлённого разрешения на строительство и срок на который оно продлено.

3. Оценка финансовой устойчивости застройщика по данным Росстата

На сайте Росстата публикуются финансовые результаты застройщика за последние годы. Если на сайте Росстата информации нет — это повод задуматься. Нужно проверить: получает ли застройщик прибыль, есть ли задолженность, получены ли кредиты и прочее.


Бесплатная юридическая консультация:

Как смотреть: Сайт Федеральной службы государственной статистики — «Предоставление данных бухгалтерской (финансовой) отчетности» — «Краткая информация» — «Предоставление данных годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности, начиная с 2012 года» — «Форма запроса на получения государственной услуги», где в нужной графе проставляется ИНН или ОГРН застройщика и нужный для анализа год – далее «запросить данные».

Касательно кредитов. Хорошо, если банки кредитуют застройщика: — во-первых, кредитные организации оценивают платёжеспособность застройщика перед выдачей кредитов. — во-вторых, у застройщика будет на что строить, помимо денег дольщиков. Информация о полученных застройщиком кредитах доступна в разделе «Сведения об учредителях (участниках) юридического лица» выписки из ЕГРЮЛ.

4. Сколько застройщик «продал» в доме квартир и сколько на эти деньги построил?

На сайте Росрестра можно узнать сколько квартир в интересующем вас ЖК продал застройщик. Если застройщик в доме продал 80% квартир и при этом только закончил рыть котлован, то разумеется не стоит здесь ничего покупать.

Как смотреть: Сайт Росреестра — внизу главной страницы «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» – в форме проставить кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство дома (есть в проектной декларации) – далее «сформировать запрос» – входим в форму, отражающую основные данные по участку — далее «права и ограничения» – считаем договоры с датами, напротив которых стоит обозначение «залог в силу закона» — это и есть зарегистрированные в Росреестре ДДУ, которые отражают обращенный на землю залог, согласно нормам ФЗ-214.

5. Учредители застройщика и уставной капитал

Указаны в выписке из ЕГРЮЛ (поиск по ОГРН или ИНН застройщика). Наберите их названия в поисковиках, возможно есть негативные факты, которые могут сказаться на застройщике — это важная информация. Посмотрите уставной капитал, если незначительно превышает 10 тыс. руб. — это повод задуматься.


Бесплатная юридическая консультация:

6. Судебные споры с участием застройщика в Арбитражных судах

Посмотрите судебные иски к строительной компании и принятые по ним решения. Сделать это можно здесь. Достаточно набрать в поле «текст документа» ОГРН застройщика.

7. Исполнительные производства в отношении застройщика

Информацию о непогашенных долгах застройщика можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов ( ФССП ). Если у застройщика много старых неоплаченных листов на большие суммы – это повод задуматься.

8. Возможное банкротство застройщика

Посмотрите здесь , не поданы ли заявления на банкротство вашего застройщика. Если такие заявления имеются, а тем более, если их много, то разумеется не следует покупать квартиру у такого застройщика. При этом, не нужно учтитывать заявления о банкротстве, поданные физическими лицами по неустойкам. Штрафные санкции (неустойки, убытки и проценты за просрочку платежа) не учитываются при определении наличия признаков банкротства застройщиков (п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве ) — поэтому здесь застройщику ничего не угрожает.

9. Реестр проблемных застройщиков и объектов

Такие сведения рассыпаны по различным реестрам органов государственной власти Российской Федерации. Например по Москве и Московской области застройщика можно проверить в реестре проблемных застройщиков , который периодически обновляется на сайте Министерства строительного комплекса Московской области. Сводный перечень проблемных объектов Московской области — здесь.

10. Реестр граждан, чьи права нарушены застройщиками

Для приемра обратимся к реестру «обманутых дольщиков» по Московской области. Реестр содержит список граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Реестр периодически обновляется Министроем Московской области и содержит: наименование застройщика, срок действия разрешения на строительство, строительный адрес новостройки, сведения о степени готовности объекта в процентах и другие сведения. Нет ничего хорошего, если в списке адресов обнаружится новостройка, в которую вы собираетесь вложить свои деньги.


Бесплатная юридическая консультация:

11. Разрешения на ввод в эксплуатацию

Квартиру можно приобрести по уступке к ДДУ, если многоквартирный дом введен в эксплуатацию, но квартира еще не передана участнику долевого строительства. Такая квартира стоит дороже, но существенно снижаются и риски. В крайнем случае, право собственности можно будет признать в судебном порядке и на основании судебного решения зарегистрировать право собственности в Росреестре. Списки введенных в эксплуатацию объектов периодически обновляются на сайте Минстроя МО. Реестр содержит: наименование застройщика, адрес объекта, номер и дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По номеру РВЭ можно без труда найти в интернете и его сканированную копию.

12. Проверка застройщика на долги по налогам

Можно посмотреть на сайте ФНС. Здесь налоговорый орган публикует информацию о юридических лицах, не представляющих налоговую отчетность более года и/или имеющих по состоянию на 01.05.2017 превышающую 1000 рублей задолженность по уплате налогов, которая направлялась на взыскание судебному приставу-исполнителю. Иными словами, если вы здесь найдете застройщика — это край, значит у него совсем нет денег.

13. Судебные споры с участием застройщика в судах общей юрисдикции

Само по себе наличие исков дольщиков к застройщику о взыскании неустойек по ДДУ не является показателем его неплатежеспособности. Подробнее об этом будет написано далее. Однако наличие таких исков проинформирует вас о том, что корпуса застройщик сдает с отставанием от графика и позволит вам это учесть при планировании своих расходов.

Как смотреть: Вносим ИНН застройщика сюда и смотрим его актуальный адрес. Определяем подсудность здесь по адресу местонахождения застройщика. В суде по месту нахождения застройщика будет большинство дел по взысканию просрочки по ДДУ. Далее находим в интернете сайт суда и смотрим на нём все дела по названию застройщика.

14. Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома

Найдите опытного строителя и покажите ему актуальные и сделанные ранее фотографии строящегося дома с форумов или с сайта застройщика. Даже беглого взгляда специалисту будет достаточно, чтобы оценить темпы строительства и сказать, успеет ли застройщик сдать дом к заявленному в проектной декларации сроку. Если с такими темпами просрочка сдачи в эксплуатацию может составить более года – повод задуматься. Менеджеры отдела продаж не знают, из-за чего дом строится медленно, а это причиной быть могут серьезные проблем у застройщика, например недостаток финансирования.


Бесплатная юридическая консультация:

15. История застройщика

На сайте застройщика есть информация о количестве построенных домах Как часто и на какие сроки застройщик нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию? Найдите проектные декларации по ранее построенным домам и свидетельства на ввод в эксплуатацию. Сравните сроки. Если есть расхождения – насколько часто и на какие сроки. Если часто и на срок более года – это повод задуматься.

16. Аккредитация строительной компании кредитными организациями

Нужно составить список банков, которые кредитуют рассматриваемый вами ЖК. Чем больше список, тем лучше — при аккредитации банки проверяют финансовое состояние застройщика, что является дополнительной гарантией его надежности.

Подытожим. Проверка застройщика — трудоёмкая работа. Однако анализ вышеуказанной информации даст более полное представление о застройщике и интересующем вас объекте долевого строительства, чем сплетни на форумах и рекламные акции застройщика. Большинство информации представлено в открытых источниках, достаточно её собрать и правильно интерпретировать.

Сохраните статью в избранное в вашем браузере и вам не придется в дальнейшем собирать ссылки на необходимые для проверки застройщика ресурсы по всему интернету.

Если вы не готовы тратить свое время, сложно разобраться в полученной информации или правильно её интерпретировать – обращайтесь к нам: проведем проверку надежности застройщика и предоставим подробный отчёт по вашему заданию. Тел.Ежедневно с 9 до 21 ч.

Примеры наших работ


Бесплатная юридическая консультация:

Как выбрать специалиста для проверки застройщика?

Познакомиться с работами, которые ранее выполнялись по другим застройщикам. С нашими аналитическими обзорами вы можете познакомиться по ссылкам выше. Если вы укажите дополнительные вопросы — анализ застройщика и конкретной новостройки будет написан именно под ваши требования.

Наши конкуренты: Организаций, которые занимаются такой работой достаточно. Но есть проблема. В основном исполнители услуг подобного рода занимаются простым «начетничеством», т.е. выполняют работу под заказ очень формально. Они собирают информацию по списку вопросов, который каждый может посмотреть на сайте застройщика. Такие «консультанты» для «солидности» собирают всю информацию подряд, при этом главное всегда упускают из виду.

Например каждый второй «консультант» собирает информацию по разделу «проверка страхования гражданской ответственности». Для чего эту информацию нужно собирать? Только для солидности, чтобы показать какая большая работа проводится по сбору и анализу информации. Ометим, что договор долевого участия без страховки не зарегистрируют в Росреестре, поэтому писать об этом совершенно бессмысленно. «Консультанты», которые под заказ будущих дольщиков собирают такую информацию, подходят к своей работе очень формально, а значит и ценность их советов будет незначительной. При этом собирая большое количество не нужной информации эти «консультанты» не дают ответа на простой вопрос: можно или нельзя покупать квартиру в строящемся доме и какие риски. Это происходит потому, что они идут проторенной дорожкой, оценивают риски строительных проектов, основываясь только на прикладных показателях. Сколько построил тот или иной застройщик, каковы его обороты, на каком месте в существующих рейтингах он находится, задерживал ли он ранее сдачу построенных домов или нет и прочее. Однако это простые, линейные показатели, а для серьезной оценки нужно уметь оценивать вероятностные, не очевидные риски. Анализ застройщика требует оценки не только линейных показателей, сколько синтетических, сложенных из нескольких составляющих и приведенных к общему знаменателю. Проиллюстрируем это на следующих примерах.

Примеры некачественной работы при проверке застройщика

Пример 1. Оценка финансовых показателей застройщика на сайте Росстата в отрыве от других данных

Как можно оценивать финансовые показатели застройщика на сайте Росстата, если они в лучшем случае отстают от текущих минимум на год? Никто не знает, что в реальности происходит с финансами застройщика сейчас, если конечно вы не его главный бухгалтер. Можно только догадываться, делать прогноз, говорить о вероятностях. Поэтому когда такие «консультанты» говорят о том, хорошо или не хорошо финансово чувствует себя застройщик, они вводят заказчика проверки в заблуждение. Эти цифры рассказывают о том, что было 1,5 года назад. Оценивать платежеспособность застройщика можно только в совокупности со всеми событиями, которые произошли с застройщиком за прошедшие полтора года, и делать вывод на основании собранной информации.

Пример 2. Проверка застройщика, основанная на информации о сданных ранее объектах в отрыве от финансовых показателей

Застройщик строит ЖК, где много корпусов. Корпуса высокой степени готовности строятся по графику за счет продажи квартир в только закладываемых корпусах. Что будет с закладываемыми корпусами, когда всё будет продано? Ответ очевиден. По сути это маленькая финансовая пирамида. Не смотря на то, что первые корпуса застройщиком строятся и сдаются вовремя, вся картинка может обвалиться в любой момент. Спусковым крючком может быть все что угодно, например уголовное преследование одного из учредителей застройщика в другом его бизнесе, никак не связанным со строительством. Как такую ситуацию предугадать, основываясь только на том, что этот застройщик построенные ранее корпуса сдавал в эксплуатацию в срок? Да никак. Чтобы предугадать такие риски нужно сначала оценить за счет чего финансируется строительство строящихся корпусов, нет ли здесь финансовой пирамиды.


Бесплатная юридическая консультация:

Почему ранее сданные застройщиком в срок дома не говорят, что ваш дом будет достроен?

Рассмотрим двух застройщиков.

Первый застройщик сдает все корпуса в сроки, заявленные в проектной декларации. Пока у него тишь да благодать, очевидная для всех, в том числе и для «аналитиков» и «консультантов», про которых было написано выше. Именно эту информацию они и сообщают будущим покупателям квартир, делая при этом вывод о надежности застройщика, не проверяя при этом факт строительства финансовой пирамиды.

Второй застройщик строит с небольшим нарушением заявленного срока и отставанием от графика. Анализируешь застройщика и видишь, что это очень аккуратная контора. Строит только за счет денег дольщиков. Дольщики медленно несут деньги, вот застройщик с небольшой задержкой и строит. Анализируешь дальше и видишь, что квартир продано на 30%, а построено уже на 55%, а значит второй застройщик даже заложенную в проекте маржу вкладывает в строительство. Поэтому у второго застройщика колоссальный запас прочности и надежности. При этом никто с вторым застройщиком или его учредителями не судится и никаких других проблем у него нет.

Где надежнее стройка? Где строят и сдают вовремя или где немного задерживают? Парадоксально, но надежнее там, где немного нарушают сроки строительства.

Ошибочные прогнозы, как следствие применения линейного анализа различных показателей застройщика

Выше мы привели самые простые примеры того, как будущие дольщики обращаясь за советом к «консультантам» напрасно тратят свои деньги. Причина ошибочных прогнозов в том, что многие «консультанты» оценивая линейные показатели, не занимаются анализом ВЕРОЯТНОСТЕЙ возникновения проблем, основанной на оценке всех фактов в совокупности и взаимосвязи друг с другом.

Бесплатная юридическая консультация:

В условиях кризиса в строительной отрасли линейный анализ показателей не позволяет оценить риски покупки квартир в новостройках, а значит просто бесполезен. Большинство публикуемых рейтингов (бальная система, рейтинги «белых» застройщиков) не точны т.к. ориентируются на простые линейные показатели. Сколько метров построил, вовремя ли сдавал объекты, какой оборот. Затем отчитались: оборот большой, строил много, сдавал вовремя — значит надежная фирма! А вот и нет! СУ-155 было во всех рейтингах в «белых» застройщиках, считалось чрезвычайно надежной фирмой с оборотом в числе крупнейших застройщиков страны! Теперь застройщик банкрот, «консультанты» разводят руками, не понимая, как такое могло произойти, а участники долевого строительства пополнили список обманутых дольщиков.

Почему проверку застройщика нужно заказывать у нас?

1. Мы выполняем комплексную проверку во взаимосвязи всех прямых и косвенных обстоятельств, а также документов и информации, имеющейся в свободном доступе

Причем проверяем не только застройщика, но и строящийся объект. Именно так. Это важно подчеркнуть, потому что даже у надежного застройщика бывают объекты «первого» и «второго» сорта, одним из которых он уделяет больше внимание, а другим меньше, и может например затянуть сдачу вторых на значительное время, достигающее и года, а бывает и двух лет. Мы всё это анализируем.

2. Указываем в отчете только важные сведения

Мы не указываем в отчете не нужную информацию о застройщике, а даем ответ на простой вопрос: можно или нельзя вкладывать деньги в этого застройщика, в конкретный дом и почему. Другие «консультанты» подобную работу не выполняют, а значит если вас интересует ответ на вопрос, можно или нельзя покупать квартиру в интересующей вас новостройке, то попав к нам, вы пришли по верному адресу.

3. Только мы оцениваем вероятность риска вложения денежных средств в новостройку

Оценка финансового риска — необходимый шаг при выборе объекта инвестиций.

Заказать экспертизу вашего застройщика с учетом поставленных вами вопросов можно по тел.ежедневно с 9 до 21 ч.


Бесплатная юридическая консультация:

Какие особенности расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика? Обязательно ли заключать соглашение о расторжении ДДУ? Какие могут возникнуть риски? Что можно взыскать с застройщика помимо цены договора? Нужно ли перед подачей иска в суд подавать какие-либо документы в Росреестр? Об этом подробно в статье расторжение ДДУ.

С какой даты исчисляется начало течения срока исковой давности? Подробнее в статье срок исковой давности по ДДУ.

Какие ошибки чаще всего допускают при подготовке претензии к застройщику? Читаем в статье: неустойка с застройщика.

По каким ставкам правильно делать расчет неустойки? Считать по одной ставке или за каждый период по отдельности? Как правильно определить период просрочки при расчете неустойки? Подробнее в статье: расчет.

Какие деньги, полученные по исполнительному листу, облагаются по ставке 13% ? Читаем про НДФЛ.


Бесплатная юридическая консультация:

Что кроме неустойки можно потребовать в суде с застройщика и какие переспективы? В каких случаях суды удовлетворяют требования истца по убыткам? Об этом в статье: взыскание убытков.

Судебная практика по взысканию неустойки в виде вопросов и ответов юриста. Обсуждаются вопросы имеющие практическое значение для истца. Например, какие суды хорошо, а какие плохо присуждают по неустойкам? Также затрагиваются многие процессуальные вопросы, например, как забрать исковое заявление, если истец решил переподать иск в другой суд? Об этом в статье: вопросы и ответы юриста.

Можно ли продать права на неустойку и штраф юридическому лицу? Может ли ООО или ИП взыскать штраф? Снижает ли арбитражный суд штраф по 333 ГК РФ? Читаем про уступку прав требования.

Где у вас на сайте калькулятор неустойки? Смотрите здесь.

Источник: http://www.regpractic.ru/proverka-zastrojschika.html


Бесплатная юридическая консультация:

Как проверить застройщика на надежность

Сегодняшняя ситуация такова, что разными стадиями оперативной работы, разработкой, другими оперативно-следственными действиями, охвачено 10-20% возводящих дома застройщиков – непосредственных участников российского стройкомплекса.

Не все эти проверки приведут к необратимым проблемам у застройщиков, но если уж органы проверяют, значит на то у них есть определенные основания. Не случайно статистика показывает, что более 55% обанкротившихся компаний строительной отрасли, обращали в течение предшествовавшего банкротству полугодия на себя внимание правоохранительных органов.

Далее в материале мы попунктно подробно расскажем, как на самом деле эффективно проверять застройщика. Несложными действенными алгоритмами проверки пользуются и агентства недвижимости, и профессиональные фирмы. Придерживаясь определенного «чек-листа», есть вероятность, что вы и сами сможете проверить застройщика. Поделимся профессиональными секретами процесса — узнаете тонкости, выберете наиболее удобный по ситуации способ. Главное — исключите возможность собственного участия в группах риска беспечных дольщиков!

Изначально надо определиться в основных параметрах проверки надежности застройщика. Понять главные вопросы относительно экономической деятельности застройщика. Юристам и практикующим экономистам составить перечень значимых критериев легко. Остальным предлагаем воспользоваться практическим списком наиболее важных моментов. Список не исчерпывающий, однако, ответы на его вопросы создают однозначное представление о законности и добросовестности работы застройщика.

  • Аффилированность. Взаимозависимости. Руководства фирмы
  • Судебные процессы. Количество судопроизводств и характер заявленных исков
  • Несоблюдение застройщиком ФЗ
  • Невыполнение сроков, обязательств
  • Финансовая характеристика деятельности застройщика
  • Предпосылки к банкротству, заблаговременная оценка рисков.
  • Страхование, обеспечение рисков строительства дома, ЖК
  • «Слабости» проекта — возможные отрицательные перспективы строительства дома, жилого комплекса
  • Контроль актуальности, реальные отзывы покупателей
  • Надежность, безопасность, специфика, особенности месторасположения стройки
  • Динамика работ, оценка и сравнение скорости и объемов застройки жилого комплекса

Итоговый общий список важнейших вопросов «чек листа» при проверке надежности оказался немаленький. Искать ответы на них мы будем вместе с Вами. Для непосвященного человека задача непростая.


Бесплатная юридическая консультация:

Многие застройщики прилагают определенные усилия, скрывая данные, усложняя их поиск на просторах интернета, ограничивая, делая непростым и закрывая доступ к информации.

Почему именно проверить застройщика самому не просто?

Ответ есть. Конечно же, многие сейчас могут «сёрфить», умеют пользоваться поисковыми системами вполне неплохо. Проблема с закрытостью немалой части информации. Она хранится в открытом доступе без индексации поисковыми системами. То есть, поисковый робот не отображает эти страницы по запросу пользователя. Получается, что если не знать точные адреса подобных страниц и ресурсов, нужную информацию, материал найти практически невозможно.

Облегчить работу могли бы специализированные платные системы поиска и хранения. К таким ресурсам можно отнести: «Мое Дело» «Бюро», Контур, «Фокус», Такском «Досье» и ряд других. Но, оплачивать не дешёвый доступ к таким ресурсам ради разового использования, да еще и учиться ими пользоваться, не слишком целесообразная затея.

Проверка руководителей компании застройщика – этап 1

Это проверка не только ее связи, но и получение большей информации о представляющих компанию руководителях, учредителях, собственниках. Порой, только сведения о руководителях, их связях, финансовой, хозяйственной деятельности, истории выполненных работ становятся определяющим фактором при принятии решения о покупке квартиры у данной компании.

Общая методология поиска этой информации будет аналогичной проверке любого юридического лица, и с трудностями получения основных сведений покупателю придется столкнуться примерно с теми же.


Бесплатная юридическая консультация:

Проверка состояния и финансовой устойчивости компании – этап 2

Это, самая непростая часть проверки надежности застройщика. Некоторое количество данных для анализа и составления представления о финансовой устойчивости застройщик публикует непосредственно в проектной декларации на строительство объекта.

Но, по причине того, что информация в декларациях неполная и обобщенная, сделать какой-либо вразумительный вывод на их основе крайне затруднительно.

Как правило, дополнительные источники и БД с ограниченным доступом, о которых рассказано выше, дают еще информацию. О конкретном жилом комплексе или, наоборот, о финансовых показателях компании — застройщика. Но, анализируя эти данные необходимо учитывать, имеются ли у застройщика другие виды хозяйственной деятельности, помимо строительства данного объекта. В зависимости от отношения руководства и стратегии ее развития, тогда уже возможно сделать хотя бы некоторые предположения и выводы.

Проверить застройщика на банкротство — этап 3

Столь-же важным фактором, наличие которого должно присутствовать при проведении проверки надежности застройщика является наличие предпосылок (пусть даже гипотетических на каком-то этапе) к банкротству компании.

К огромному сожалению, никакой обязанности о сборе или предоставлении таких данных по законодательству Российской Федерации не существует ни у застройщика, ни у какой-либо уполномоченной организации.


Бесплатная юридическая консультация:

С юридической точки зрения, учитывая презумпцию невиновности, это как раз вполне обоснованно. Ведь то, что какой-либо из субъектов хозяйственной деятельности, контрагентов или тот же дольщик подал иск о признании застройщика банкротом до вынесения приговора суда, по сути, не является основанием для преждевременных предположений и домыслов.

Однако, некоторых покупателей или инвесторов такая информация может несколько насторожить и бывает вполне полезной.

Впрочем, даже при наличии доступа к платным ресурсам, потрудиться при поиске подобной данных придется не мало. Не во всех ресурсах они обновляются своевременно.

В каждой из подобных систем допускается выбрать только отдельно взятые хорошо представленные именно в ней показатели.

И, далеко не факт, что эти данные вообще имеются. Большое число застройщиков в этом отношении, слава Богу, положительны. Но есть и исключения.


Бесплатная юридическая консультация:

Проверить документы застройщика на соответствие ФЗ — этап 4

Также показательным является факт всестороннего, они частичного соответствия политики и действий фирмы требованиям Федерального законодательства, касающихся страхования, обновление и публикации открытых данных о строящемся объекте. Некоторые застройщики по разным причинам не всегда полностью соблюдают даже эти, казалось бы, основополагающие и достаточно важные постулаты.

Такой безответственный подход тоже может быть «звоночком» такой громкости, насколько действительно в компании — застройщика уважают права покупателя своих квартир.

Перечень таких обязательно публикуемых данных время от времени меняется, в соответствии с изменениями в законодательных актах Российской Федерации, но его обязательно должен соблюдать любой уважающий своих клиентов заказчик.

Проверяем соответствие строительства заявленным темпам – этап 5

Наконец, сама стройка. По ФЗ 214 привлечение денежных средств дольщиков может начинаться еще на совсем начальных стадиях. Как же покупателю разобраться, соответствует ли темпы строительства графикам и уложится ли строительство в заявленные сроки или стройка будет затягиваться и, не дай Бог, вообще приостановится?

Очень неоднозначный вопрос, ответ на который можно получить, только обладая полной картиной происходящего с финансированием объекта и происходящим внутри самой компании. Поскольку такой инсайд практически невозможен, приходится анализировать только доступную


Бесплатная юридическая консультация:

Здесь уже не обойтись без специалиста, досконально знающего специфику производства при возведении жилья.

На строительстве объекта происходит сложная увязка сроков возведения конструкций, монтажа оборудования, отделки, подключения и разводки инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства, пусконаладочных работ, и каждый вид работ «тянет» на свои индивидуальные финансовые и временные показатели, сочетание которых и учитываются при анализе и проверке соответствия темпам производства работ непосредственно на объекте.

Размер имеет значение — нюанс

При этом нужно учитывать и строительный объем — размеры строящегося жилого комплекса. Например, если объект сдается по очередям, и объем одной очереди не очень большой, (допустим, строится 1-2 подъезда девятиэтажки), то учет динамики может быть не столь существенен.

А вот если большой ЖК планируется сдавать целиком, и объём составляетэтажного дома на несколько подъездов, в каждом из которых поквартир на этаже, то это уже гораздо более серьёзная история, требующая реальной динамики и мониторинга. Поскольку «нагнать» людей и техники для выполнения таких больших объемов зачастую просто не реально.

6 этап – дополнительные сведения о застройщике

Как и говорили ранее, не получиться описать в одном материале все критерии проверки. Поскольку, допустим в том же АБИНе проверяют более 30 критериев, и описать подробно каждый из них довольно долго. Недаром анализ выполняют профессионалы с большим опытом работы в своих областях.

Конечно, желательно проверить все необходимые пункты. Вы можете посмотреть примеры на сайте компаний, которые занимаются проверками


Бесплатная юридическая консультация:

Можно ли проверить качество строительства?

Качество и надежно проверить удалённо, как вы понимаете, невозможно. Однако, на такие вещи, как культура, чистота, ухоженность строительного производства, которые можно вполне оценить по фотографиям хода строительства, необходимо обращать внимание. Порой небрежная неряшливость «говорит» о слабом управлении стройплощадкой, неуважении к потребителям и безответственности бизнеса в целом.

Также, покупателю новостройки стоит иметь представление об особенностях и даже о проблемах, которые, к сожалению, присущи различным типам конструктивных схем и решений, применяемых для строительства.

Проверка самостоятельно или с компанией? – решайте

Как видите, ещё до покупки, хотя в принципе вполне вероятно, что и после нее (переуступка сейчас вполне доступна), критериев проверки надежности контрагента предостаточно.

И, поскольку на качественную проверку самостоятельно даже самому настойчивому и искушенному покупателю квартиры понадобится минимумчасов полноценного рабочего времени и знаниересурсов источников данных, многие предпочитают заказать работу специалистам, или даже получить эту услугу бесплатно.

Бесплатно своим клиентам анализируют строителей крупные агентства недвижимости, имеющие свои специальные подразделения юридических отделов. Однако, как правило, поскольку это услуга условно бесплатна (условно потому, что агентство недвижимости всё равно получит % с продажи этому клиенту квартиры в новостройке), качество ее довольно сомнительно: проходят по вершкам, не доставая реальных проблем. Ведь их цель продать М2, и получить процент, а не дать достоверную информацию.


Бесплатная юридическая консультация:

Среди фирм, оказывающих платно эту услугу, Вы сможете найти следующие (ниже в таблице). Мы не делали очень глубокого анализа, лишь приведем полный список для сравнения. Хотя постарались расположить их по степени удобства пользователя и цене:

Источник: http://mestoprozhivaniya.ru/kak-proverit-zastroyschika-na-nadezhnost/

Инструкция к применению: как проверить застройщика на надежность

Покупка недвижимости – дело серьезное, ответственное и довольно нервное. Зачастую будущие собственники начинают хаотично искать любые сведения об интересующей их строительной компании в глобальной сети, не отличая провокации от реальных отзывов. Чтобы Вы не стали жертвами дезинформации, SpbHomes.ru подготовил инструкцию о том, как проверить застройщика СПб на надежность.

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Для составления полной картины следует разделить этапы изучения на 2 условных уровня – формальный и неформальный. Под формальным понимается ознакомление с документацией, отчетностью строительной компании. Далее уже можно начинать читать отзывы.

При ознакомлении стоит опираться на стандарты оценки опыта и деловой репутации организаций. Основные положения зафиксированы в ГОСТ 66.1.03 – 2016, утвержденном Федеральным агентством по техническому регулированию.


Бесплатная юридическая консультация:

Обратите внимание на:

  • Историю компании (количество лет на рынке, ключевые партнеры, число сданных объектов и т.д.);
  • Источники денежных средств (независимое строительство, партнерство с субъектами власти, банковским сектором);
  • Созданный имидж (награды, качество обслуживания, наличие переносов сроков сдачи, судебных исков);
  • Число достоверных и недостоверных сведений (прозрачность работы застройщика).

Подобного рода информацию можно найти на официальном сайте, заказать онлайн-выписку из ЕГРЮЛ по ИНН компании (бесплатно), запросить сведения у представителей.

Все эти данные помогут понять, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры.

Проверить документы застройщика

С вступлением в силу с 1 января 2017 года новой редакции 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» серьезно изменился ряд требований к застройщикам. Подробно о поправках было написано ранее.

Какие же документы застройщика нужно проверить в первую очередь?


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, реализованных девелопером ранее;
  2. Аудиторское заключение о деятельности компании за последний год;
  3. Проектную декларацию объекта;
  4. Заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации;
  5. Типовой ДДУ;
  6. Договор о поручительстве банка;
  7. Договор о страховании гражданской ответственности компании.

Все эти документы должны появиться в открытом доступе на официальном сайте застройщика в течение 1-ого полугодия 2017-ого года, однако уже сейчас девелоперы обязаны предоставлять вышеперечисленные сведения по требованию.

Кроме того, компании законодательно обязали ежемесячно публиковать фотоотчеты хода строительства.

Проверить застройщика Санкт-Петербурга в Интернете

Чтобы проверить разрешительные документы застройщика в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, можно воспользоваться сервисом Службы государственного строительного надзора и экспертизы. Интерфейс удобен и понятен, к тому же есть возможность найти «пятно» застройки на карте.

Стоит проверить застройщика в списках проблемных компаний на официальных сайтах правительства города и области.

Существенно поможет поиск информации о строительной компании в различных СМИ. Новости и актуальные публикации можно, в основном, найти у профильных изданий или в тематических рубриках крупных газет и информационных агентств. В частности, Вы можете воспользоваться нашими рейтингами надежных застройщиков.

Нельзя обойти стороной форумы и группы дольщиков в социальных сетях. Это может стать хорошим подспорьем – всегда есть возможность задать интересующий Вас вопрос уже непосредственным участникам долевки. Остерегайтесь сообществ с заблокированными комментариями, исключительно хвалебными или однотипными сообщениями – велика вероятность того, что они были созданы в рекламных целях, а реальных людей там нет.

Источник: http://spbhomes.ru/science/proverka-zastrojshchika-na-nadezhnost/

Проверка надежности застройщика

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Источник: http://realty.rbc.ru/news/5b5f6eb79a7947f5e54db77a

Как дольщику избежать обмана: способы проверки надёжности застройщика

После разорения одного из крупнейших застройщиков Подмосковья Urban Group проблемы долгостроев и обманутых дольщиков вновь оказались в центре внимания.

Напомним, в конце мая девелопер остановил продажи в своих проектах. Пока власти работают над разработкой и принятием новых законов, направленных на защиту дольщиков, гражданам стоит самостоятельно искать пути снижения рисков. Здесь придут на помощь государственные реестры, открытые базы данных и форумы дольщиков.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как можно проверить надежность застройщика самостоятельно.

Единый реестр застройщиков

Строительную компанию можно найти в Едином реестре застройщиков, запущенном в 2017 году. Здесь содержится база девелоперов, которые для строительства домов привлекают средства дольщиков. На портале есть сведения не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и подчиненных им подрядчиках, непосредственно владеющих земельными участками и привлекающих средства граждан. Составляется рейтинг застройщиков, где учитываются сроки сдачи завершенных проектов – от 0,5 до 5 баллов. Компания с более высокой позицией с большей вероятностью будет вовремя сдавать новостройки в эксплуатацию. Если у девелопера всего 0,5 балла, он уже нарушал сроки ввода прошлых проектов. Вот здесь стоит задуматься…

Органы строительного надзора

Публикуются также белые и черные списки девелоперов, составленные региональными властями. В них можно найти данные о том, своевременно ли застройщики подают отчетность в местные органы власти. Стоит задуматься, если компания систематически нарушает эти сроки – это может говорить о наличии проблем. Такие списки и результаты проверок можно найти на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству – к примеру, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в Москве.

Судебные процессы

В картотеке арбитражных судов содержится информация о судебных разбирательствах, хозяйственных спорах, фактах возбуждения дел о банкротстве. Если юридическое лицо застройщика выступает во множестве судебных процессов в роли ответчика, значит, к нему имеют претензии кредиторы или партнеры. О том, ведутся ли судебные разбирательства с физлицами, можно узнать на сайте районного суда по месту регистрации девелопера. Зачастую требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам говорит, что в бизнесе застройщика нет денег.

Судебные приставы

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Для проверки степени надежности застройщика можно изучить строительные форумы, группы дольщиков в соцсетях и узнать о компании у людей, ранее купивших у нее квартиру. Клиенты расскажут, возникали ли с девелопером конфликтные ситуации и как сдавались прежние проекты. Стоит отметить, что именно в социальных сетях можно первым узнать о подозрительных явлениях в бизнесе компании. Также полезным будет найти и другие жилые комплексы застройщика, а также наведаться на стройплощадку, чтобы своими глазами посмотреть на активность выполнения работ.

Сайты, газеты и журналы

Еще один действенный способ – мониторинг СМИ. Как правило, о проблемах застройщика сообщают деловые издания. Необходимо ввести название компании в строку поиска: так можно быстро увидеть весь процесс реализации интересующего проекта – от истории приобретения земли до смены руководства девелопера. После прочтения публикаций у Вас сформируется картина того, как часто девелопер задерживает сроки ввода, объявлял ли себя банкротом, числятся ли за ним недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих москвичей имеют прямое или косвенное отношение к строительству и операциям с недвижимостью. Здесь можно воспользоваться так называемым правилом «шести рукопожатий». Может быть, друзья или родственники в курсе, как обстоят дела в бизнесе того или иного застройщика. Вполне возможно, Вы найдете таких людей либо тех, кто посоветует компетентного специалиста. Но полученные сведения стоит сравнить с другими источниками.

Информация из первых уст

О проблемах в бизнесе и процессе реализации проектов могут рассказать непосредственно в строительной компании – для этого стоит обратиться к ее сотрудникам. Информацию можно получить из отзывов работников, которые зачастую первыми узнают о любых переменах работодателя. Такие отзывы можно найти в соцсетях, на сайтах и специализированных форумах. Некоторые сведения есть на официальном сайте девелопера. Там публикуются не только исторические справки, но и проектные декларации и другие документы, можно посмотреть фотоотчеты и трансляции со строительных площадок в онлайн-режиме.

Федеральная налоговая служба

Сайт Федеральной налоговой службы позволяет проверить, есть ли у застройщика фискальные долги и право на осуществление сделок. Здесь Вы можете заказать электронную выписку по юрлицу и оценить, грозит ли ему банкротство или реорганизация. Для этого необходимо ввести номер ИНН или ОГРН строительной компании. Ресурс поможет сформировать представление о девелопере и проверить, подтверждают ли реальные факты заявленную в рекламе информацию.

Банки и страховщики

Если у компании есть аккредитация в крупных банках, это говорит о ее финансовой стабильности: есть ли возможность взять ипотеку, с какой процентной ставкой и на каких условиях. Списки аккредитованных застройщиков и объектов опубликованы на сайтах кредитных организаций. Если говорить о новостройке, то трех-пяти банков будет достаточно. На ранних этапах реализации проекта аккредитации может и не быть. Как правило, банки постепенно присоединяются в процессе строительства объекта. Банки могут отказаться аккредитовывать девелоперов, которые работают на рынке относительно недавно. Также обязательно обратите внимание на строительную компанию, которая сотрудничает с застройщиком. Список страховщиков, которые могут страховать гражданскую ответственность девелоперов, можно найти на сайте Банка России.

Документы

Для возведения многоквартирного дома застройщику нужно получать множество документов. Прежде чем покупать квартиру, ознакомьтесь с учредительной документацией (устав строительной компании, ОГРН, ЕГРЮЛ, ИНН), действующей лицензией, правоустанавливающими документами на землю, проектной документацией, разрешением на строительство. Стоит особо внимательно изучить финансовые документы застройщика, которые во многом влияют на качество возводимого объекта и сроки его сдачи. Можно оценить финансовое положение застройщика, проанализировав сведения из годовых отчетов и бухгалтерский баланс. Если Вы недостаточно компетентны в этом, лучше обратитесь за помощью к профессиональному риелтору или юристу. Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», офис компании не может отказать в предоставлении документации. Более того, потенциальный клиент имеет право сфотографировать их и сделать копии.

Договор участия в долевом строительстве

Также важно тщательно изучить проект договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Документ должен содержать точные характеристики объекта, срок его сдачи, подробные сведения о девелопере, договорную цену, порядок оплаты и срок действия гарантии. Если каких-либо из этих данных нет, ДДУ считается недействительным. Так как такой договор составляется в свободной форме, застройщики любят включать в него пункты, которые снижают их ответственность. К примеру, расширяют список форс-мажоров, не зависящих от действий компании. Задержку сроков сдачи могут списать на погодные условия или медленную работу поставщиков. Однако это незаконно.

Источник: http://superrielt.ru/articles/11644/

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн