Проводки расторжение дду

Проводки расторжение дду Бесплатная юридическая консультация: Вопрос: Организация (ООО), применяющая общую систему налогообложения, приобретает для дальнейшей перепродажи жилые (квартиры) и.

Проводки расторжение дду


Бесплатная юридическая консультация:

Вопрос: Организация (ООО), применяющая общую систему налогообложения, приобретает для дальнейшей перепродажи жилые (квартиры) и нежилые (офисы) помещения в строящихся жилых домах.

Оглавление:

Приобретение имущества оформляется договорами о долевом участии в строительстве и договорами переуступки (уступки) прав требования.

Продажа этого же имущества оформляется договорами переуступки (уступки) прав требования. Документов о праве собственности при этом не оформляется, поскольку объекты недвижимости еще не сданы в эксплуатацию. Какими бухгалтерскими проводками следует отражать приобретение и продажу данного имущества?

Часть 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч.


Бесплатная юридическая консультация:

2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). Правила уступки права требования установлены в ст. 388, 389, 390 ГК РФ, а условия и порядок оформления перевода долга — в ст.

391, 392 ГК РФ. Отражение в бухгалтерском учете приобретения прав участника долевого строительства Права участника долевого строительства, по нашему мнению, организация-дольщик должна учесть в составе финансовых вложений на основании пп.

2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», т. е. отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника долевого строительства».

Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». В бухгалтерском учете участнику долевого строительства (дольщику) необходимо сделать следующие записи: Дебет счета 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит счета 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» — на дату регистрации договора участия в долевом строительстве получено право на объект долевого строительства; Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит счета 51 — произведены расчеты с застройщиком (либо с продавцом прав участника долевого строительства).

Отражение в бухгалтерском учете реализации прав участника долевого строительства В соответствии с п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров, признаются в бухгалтерском учете в качестве прочих доходов.


Бесплатная юридическая консультация:

Кроме того, в случае, если указанная в вопросе деятельность является для организации основной, переуступка прав требования на квартиры или офисы может отражаться в учете не с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы», а с использованием счета 90 «Продажи».

Ответ подготовлен экспертами службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов

В бухучете эти операции отражаются проводками:Дебет 08-3 Кредит 60 – учтена в составе расходов на строительство жилого дома стоимость работ, выполненных подрядчиком.По окончании строительства застройщик определяет сумму капвложений отдельно по квартирам дольщиков и отдельно по квартирам на продажу. Эти величины можно рассчитать, например, исходя из показателя площади квартир.

Для этого используйте формулы: Сумма капвложений, приходящаяся на квартиры дольщиков = Общая сумма капвложений × Общая площадь квартир дольщиков : Общая площадь всех квартир Сумма капвложений, приходящаяся на квартиры для продажи = Общая сумма капвложений × Общая площадь квартир для продажи : Общая площадь всех квартир Расчеты оформите бухгалтерской справкой.

На ее основании сделайте в учете проводку на сумму капвложений, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков:Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3 – списаны капвложения, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков.


Бесплатная юридическая консультация:

Рекомендация Р-Х.2017 ОК Строительство «Учет договоров долевого участия (ДДУ) у застройщика»

Содержание обязательств застройщика по договору ДДУ по существу представляет собой услуги, неразрывно связанные со строящимся объектом. Это подтверждается тем, что застройщик по договору ДДУ не получает каких либо правомочий собственника в отношении строящегося объекта.

Квалификация обязательств застройщика в качестве «услуги» может быть оспорена, однако такое оспаривание не имеет значения для определения порядка бухгалтерского учета застройщика в силу следующего:

  1. допустив неприменимость в отношении застройщика ПБУ 2/2008, организация-застройщик должна самостоятельно сформировать учетную политику в отношении договоров ДДУ, руководствуясь Положением по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» ПБУ 1/2008 (далее – ПБУ 1/2008).

Согласно пункту 7 ПБУ 1/2008 «Если по конкретному вопросу в нормативных правовых актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета, то при формировании учетной политики осуществляется разработка организацией соответствующего способа, исходя из настоящего и иных положений по бухгалтерскому учету, а также Международных стандартов финансовой отчетности.

Расторжение договора участия в долевом строительстве: бухгалтерский и налоговый учет (Серова А.И.)

9 Закона N 214-ФЗ , а именно ч. 2 и 6. В обоих случаях сумма процентов определяется исходя из 1/150 ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, ранее полученных от участника.

1.1 этой статьи. Если данный срок нарушен, применяется ч.


Бесплатная юридическая консультация:

6, в соответствии с которой проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику (срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса), до дня фактического возврата денег (зачисления их в депозит нотариуса).

Как отразить в учете организации уступку права требования по договору участия в долевом строительстве

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 13640/09 по делу N А//24 указано, что имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п.

3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково. Данный вывод основан на положении п.

3 ст. 3 НК РФ, согласно которому налоги и сборы должны иметь экономическое обоснование и не могут быть произвольными. Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определятся как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение имущественных прав.

О долевом участии, отражение в бухучете

Такие расходы отсутствуют в закрытом перечне, приведенном в Налогового кодекса РФ.

По этой же причине цедент не вправе учесть убыток, который может быть получен в результате уступки права требования. Аналогичные разъяснения содержатся в . Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 6, июнь 2014 Взаимозачет по «будущей» квартире (Данная статья доступна только в версии для коммерческих организаций) Нередко при строительстве многоквартирного дома заказчик рассчитывается с подрядчиком квартирами.


Бесплатная юридическая консультация:

Бухгалтерский учет застройщика.

Три важных аспекта

Налоговая база выявляется исходя из анализа записей по списанию денег. Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно.

Что и подтверждает письмо Минфина России от 05.08.2013 N/1/31306. Поскольку ДДУ носят долгосрочный характер, вознаграждение застройщика, предусмотренное договором, нужно распределить равномерно на срок, указанный в договоре (абз. 8 ст. 316 НК РФ, пп. 2 п. 4 ст.

4 Закона N 214-ФЗ). При этом расходы на оказание услуг списывают ежемесячно в полном объеме (азб.

3 п. 2 ст. 318 НК РФ). в Контур.Школе: изменения


Бесплатная юридическая консультация:

Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском и налоговом учете полученное право требования на квартиру (также и при условии, что НДС будет выставлен продавцом имущественного права)?

(с 01.01.2015 эта сумма составляет 350 руб. — изменение внесено в данную норму Федеральным законом от 21.07.2014 N 221-ФЗ). Если при регистрации каждого из договоров уступки права требования за совершением юридически значимого действия одновременно обращаются обе стороны сделки, не имеющие права на льготы, установленные гл.

25.3 НК РФ, то государственная пошлина уплачивается сторонами сделки в равных долях (пп.

Продажа прав. Определение налоговой базы

Дополним условия, приведенные в начале статьи, необходимыми цифрами: – цена договора участия в долевом строительстве, в отношении которого происходит уступка, – руб.; – цена уступки – руб.

Бухгалтер генподрядчика отразил операции следующими записями:ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договору долевого участия» (аналитический счет «Застройщик»)КРЕДИТ 51– руб. – оплачена застройщику цена договора участия в долевом строительстве (по указанной квартире); ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договору уступки» (аналитический счет «Цессионарий (новый дольщик)»)КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»– руб.

Источник: http://civilyur.ru/v-ddu-pereustupka-u-dolschikov-otrazhenie-buh-uchete-zastrojschika-provodki-92947/

Бесплатная юридическая консультация:

Расторжение договора участия в долевом строительстве: бухгалтерский и налоговый учет (Серова А.И.)

Дата размещения статьи: 15.04.2016

Отказ физического лица от исполнения договора участия в долевом строительстве (расторжение договора по соглашению сторон) влечет для застройщика обязанность возвратить в установленный Законом срок ранее полученные от дольщика по договору денежные средства, а также уплатить проценты за пользование ими в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России.

Добровольное неисполнение застройщиком этой обязанности чревато тем, что суд обяжет организацию дополнительно компенсировать дольщику моральный вред, возместить судебные расходы, а также уплатить штраф из расчета 50% от суммы удовлетворенных требований потребителя. Одновременно возрастет и размер процентов за пользование чужими денежными средствами.

В какой момент и какие записи должен сделать застройщик на счетах бухгалтерского учета? Какие суммы можно учесть в составе расходов для целей налогообложения прибыли?

Возврат ранее полученных по договору денег


Бесплатная юридическая консультация:

Отразить погашение долга перед дольщиком бухгалтеру не составит труда. С этой целью может использоваться следующая корреспонденция счетов:

— Дебет 76 Кредит 51 — погашена задолженность перед участником;

— Дебет 62 Кредит 51 — участнику перечислены денежные средства, ранее полученные в качестве аванса за оказание услуг застройщика (если в договоре участия в долевом строительстве выделена стоимость услуг по организации строительства).

В результате перечисления денежных средств участнику у застройщика не возникает расходов ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете.

Дополнительно отметим следующее. В момент расторжения договора у застройщика изменится суть кредиторской задолженности перед участником, ведь долг будет погашен не путем передачи квартиры (объекта долевого строительства), а путем перечисления денежных средств. Данный факт целесообразно отразить внутренними записями:


Бесплатная юридическая консультация:

— по счету 76 (Дебет 76, субсчет «Расчеты с участниками долевого строительства по передаче объекта долевого строительства», Кредит 76, субсчет «Расчеты с участниками долевого строительства по возврату денежных средств в связи с расторжением договора об участии в долевом строительстве»);

— по счету 62 (Дебет 62, субсчет «Авансы, полученные от участников долевого строительства в счет оказания услуг по организации строительства», Кредит 62, субсчет «Авансы, полученные в счет оказания услуг по организации строительства, подлежащие возврату в связи с расторжением договора об участии в долевом строительстве»).

Такая организация учета позволит бухгалтеру сэкономить время при подготовке отчетности. Соответственно, при погашении долга в корреспонденции с кредитом счета 51 будут задействованы вторые из указанных субсчетов.

Уплата процентов за пользование чужими денежными средствами

Расходы на уплату процентов за пользование денежными средствами дольщика являются для застройщика прочими и по общему правилу отражаются в бухгалтерском учете на дату признания организацией или вступления в силу решения суда (п. п. 11, 14.2 ПБУ 10/99 «Расходы организации» ). Соответственно, в учете производятся записи:

— Дебет 91-2 Кредит 76 — в составе прочих расходов признана сумма начисленных процентов и одновременно отражена задолженность перед дольщиком;


Бесплатная юридическая консультация:

— Дебет 76 Кредит 51 — на основании платежного поручения перечислены денежные средства в счет погашения задолженности перед дольщиком в части процентов.

О признании застройщиком суммы процентов может свидетельствовать, например, подписание с участником соглашения, предусматривающего обязанность уплаты соответствующей суммы.

Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.

Вместе с тем в данной ситуации необходимо учитывать требования ПБУ 8/2010 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы» , которое обязывает бухгалтера отразить на счете учета резервов предстоящих расходов оценочное обязательство при условии, что его величина может быть обоснованно оценена.

Утверждено Приказом Минфина России от 13.12.2010 N 167н. Положение может не применяться организациями, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета и предусмотрели отказ от применения ПБУ 8/2010 в своей учетной политике.


Бесплатная юридическая консультация:

Здесь самое время напомнить, что обязанность уплатить дольщику проценты установлена двумя нормами ст. 9 Закона N 214-ФЗ , а именно ч. 2 и 6. В обоих случаях сумма процентов определяется исходя из 1/150 ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, ранее полученных от участника. При этом согласно ч. 2 проценты начисляются со дня внесения дольщиком денег (их части) в счет цены договора до дня их возврата участнику. Напомним, вернуть денежные средства дольщику застройщик обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9, и 10 рабочих дней со дня расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 этой статьи. Если данный срок нарушен, применяется ч. 6, в соответствии с которой проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику (срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса), до дня фактического возврата денег (зачисления их в депозит нотариуса).

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Получается, что у застройщика существует обязанность уплатить проценты, исполнение которой приведет к уменьшению экономических выгод организации, и размер предстоящих расходов по состоянию на отчетную дату может быть обоснованно оценен. Это означает, что все три условия, перечисленные в п. 5 ПБУ 8/2010, соблюдаются, что влечет обязанность признания в бухгалтерском учете оценочного обязательства. Записи на счетах учета будут такими:

— Дебет 91-2 Кредит 96 — отражено оценочное обязательство по предстоящим расходам в виде процентов, начисленных за пользование денежными средствами дольщика;

— Дебет 96 Кредит 76 — отражена задолженность по выплате участнику процентов;


Бесплатная юридическая консультация:

— Дебет 76 Кредит 51 — на основании платежного поручения перечислены денежные средства в счет погашения задолженности перед дольщиком в части процентов.

Далее разберемся, в какой момент необходимо сделать соответствующие бухгалтерские проводки.

Как следует из ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора . Соответственно, у застройщика нет оснований откладывать на более поздний срок признание оценочного обязательства.

Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Пример 1. ООО «Застройщик» в начале марта 2016 г. получил от гражданина уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора об участии в долевом строительстве. Согласно почтовому штемпелю уведомление было отправлено в конце февраля 2016 г.


Бесплатная юридическая консультация:

Данный участник внес в счет уплаты цены квартиры руб.

Сумма процентов, начисленных за период с момента внесения денег дольщиком до даты направления уведомления о расторжении договора, равнаруб.

Напомним, участник вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю (застройщику) фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст. 32 Закона о защите прав потребителей , Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 08.12.2015 по делу N/2015 и др.).

Закон РФ от 07.02.1992 N»О защите прав потребителей».

Договор считается расторгнутым в феврале 2016 г. Данный факт влечет возникновение у застройщика обязанности вернуть полученные в счет цены договора денежные средства (руб.) и уплатить участнику проценты за пользование ими. Причем суммаруб. не является окончательной, так как проценты начисляются до дня фактического возврата денег дольщику (зачисления их в депозит нотариуса).


Бесплатная юридическая консультация:

Согласно решению руководства организации (во избежание судебных тяжб и взыскания дополнительных сумм, в частности компенсации морального вреда и судебных расходов, штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя):

— денежные средства должны быть возвращены участнику в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора;

— в отношении подлежащих уплате процентов необходимо достичь с дольщиком мирового соглашения о выплате суммы, не превышающейруб.

Согласно оценке организации размер предстоящих расходов в виде процентов может составить отруб. доруб. С учетом прошлого опыта вероятность каждого из указанных исходов оценена в 85 и 15% соответственно. Величина оценочного обязательства составитруб. (x 0,85 +x 0,15).

Суммы начисленных оценочных обязательств не уменьшают базу по налогу на прибыль. Вместе с тем проценты за пользование чужими денежными средствами учитываются в составе внереализационных расходов. Следовательно, на дату начисления оценочного обязательства в бухгалтерском учете отражается отложенный налоговый актив (ОНА), который погашается на дату признания в налоговом учете расходов в виде процентов. Величина ОНА составитруб. (руб. x 20%).


Бесплатная юридическая консультация:

Бухгалтер организации сделает на счетах учета следующие записи:

В феврале 2016 г.

Отражена задолженность по возврату денег участнику

Признано оценочное обязательство по предстоящим расходам в виде процентов

Субсчет «Расчеты с участниками долевого строительства по передаче объекта долевого строительства».


Бесплатная юридическая консультация:

Субсчет «Расчеты с участниками долевого строительства по возврату денежных средств в связи с расторжением договора об участии в долевом строительстве».

Продолжим условия примера. В первой половине марта 2016 г. участнику были перечислены ранее полученные на основании договора денежные средства в сумме руб. (Установленный Законом 20-дневный срок был соблюден.)

В конце марта 2016 г. между застройщиком и участником было подписано соглашение о расторжении договора, предусматривающее выплату процентов в размереруб. не позднее 20 апреля 2016 г.

Задолженность по выплате процентов погашена 18 апреля 2016 г.

Подписание соглашения о расторжении договора свидетельствует о признании застройщиком обязанности по выплате процентов в суммеруб. Следовательно, на дату оформления соглашения у организации возникает задолженность перед участником. Источником ее формирования является ранее начисленное оценочное обязательство.


Бесплатная юридическая консультация:

В целях налогообложения прибыли суммы признанных организацией процентов включаются во внереализационные расходы (пп. 13 п. 1 ст. 265, пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ). В связи с этим в учете отражается погашение ранее начисленного ОНА в размереруб. (руб. x 20%).

Избыточная часть оценочного обязательства в размереруб. 000) списывается на прочие доходы в бухгалтерском учете, но не включается в доходы в целях налогообложения прибыли. Поэтому бухгалтер отражает в учете погашение ОНА в суммеруб. (x 20%). В результате ОНА будет полностью списано (+=).

Таким образом, в учете будут сделаны следующие проводки:

Отражен возврат денежных средств участнику

Признана задолженность по выплате участнику процентов


Бесплатная юридическая консультация:

Отражено погашение ОНА

Отнесена на прочие доходы излишне начисленная сумма оценочного обязательства

Отражено погашение ОНА

В апреле 2016 г.

Погашена задолженность перед дольщиком по сумме начисленных процентов


Бесплатная юридическая консультация:

Субсчет «Расчеты с участниками долевого строительства по передаче объекта долевого строительства».

Субсчет «Расчеты с участниками долевого строительства по возврату денежных средств в связи с расторжением договора об участии в долевом строительстве».

Расторжение договора в судебном порядке

Нередко застройщики считают незаконным заявление участника об одностороннем отказе от исполнения договора и, соответственно, отказываются добровольно вернуть денежные средства и уплатить проценты за пользование ими. В подобных случаях дольщикам приходится обращаться в суд. При этом могут быть выдвинуты дополнительные требования — о взыскании с застройщика компенсации морального вреда и судебных расходов, а также штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя. Причем такой вариант развития событий неизбежно повлечет значительное увеличение размера процентов за пользование денежными средствами дольщика, поскольку период пользования затягивается.

Суммы процентов, компенсаций и штрафа являются прочими расходами в бухгалтерском учете и внереализационными в целях налогообложения прибыли. Признать кредиторскую задолженность перед дольщиком по выплате перечисленных сумм необходимо на дату вступления в силу решения суда. В этот же момент возникнут расходы в налоговом учете . Однако и в данном случае организации следует учитывать требования ПБУ 8/2010, которое обязывает оценить наличие условий для отражения оценочного обязательства по предстоящим расходам на уплату процентов, компенсаций и штрафа.

При наличии решения суда признание в составе внереализационных расходов сумм процентов и возмещения дольщику морального ущерба и судебных расходов не должно вызвать претензий со стороны налоговых инспекторов. Разногласия могут возникнуть лишь в отношении уменьшения базы по налогу на прибыль на сумму 50%-ного штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя (Постановление ФАС ПО от 26.06.2012 по делу N А/2011). Однако, учитывая, что данный штраф носит характер гражданско-правовой санкции, то есть взимается не в соответствии с Бюджетным кодексом, как было ранее, а за нарушение условий договора (см. п. 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17, Постановление Президиума ВС РФ от 04.07.2012), считаем, что застройщик вправе учесть сумму штрафа в составе внереализационных расходов.

Пример 2. ООО «Застройщик» в начале марта 2016 г. получил от гражданина уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора об участии в долевом строительстве в связи с невозможностью исполнения взятых на себя обязательств (финансовыми трудностями). Согласно почтовому штемпелю уведомление было отправлено в конце февраля 2016 г.

Данный участник внес в счет уплаты цены квартиры руб.

Сумма процентов, начисленных за период с момента внесения денег дольщиком до даты направления уведомления о расторжении договора, равнаруб.

Руководство организации отказалось добровольно вернуть денежные средства дольщику и уплатить ему проценты за пользование ими.

Дольщик обратился в суд, который признал договор об участии в долевом строительстве расторгнутым с момента направления участником уведомления и частично удовлетворил иск, взыскав с застройщика руб.

Застройщик не предпринимал попыток оспорить данное решение суда.

Напомним два важных нюанса. Во-первых, при рассмотрении подобных исков судьи исходят из того, что в соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей участник вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты застройщику фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Во-вторых, в силу ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Таким образом, несмотря на отказ застройщика вернуть деньги и уплатить проценты за пользование, договор считается расторгнутым в феврале, что влечет необходимость:

— отразить в учете изменение сути кредиторской задолженности перед участником (внутренние проводки по счетам 76 и 62 — см. начало статьи);

— признать оценочное обязательство по предстоящим расходам (как минимум в отношении процентов за пользование денежными средствами дольщика).

Причем на каждую отчетную дату сумма процентов увеличивается, что влечет обязанность проводить оценку (увеличение) величины оценочного обязательства, которая должна отражать наиболее достоверную денежную оценку расходов, необходимых для расчетов с дольщиком (п. п. 15, 23 ПБУ 8/2010).

Получение уведомления суда и копии заявления дольщика (при подготовке дела к судебному разбирательству) — повод увеличить размер ранее признанного оценочного обязательства (с учетом сумм требований участника). При этом организация должна принимать во внимание, что суды обычно снижают размер истребуемых процентов и компенсации морального вреда.

На дату вступления в силу решения суда в учете формируется кредиторская задолженность перед участником в части процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда и судебных расходов, а также штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя (в корреспонденции со счетом 96). Одновременно отражается погашение ранее начисленного ОНА.

Избыточная часть оценочного обязательства (при наличии) списывается на прочие доходы в бухгалтерском учете, но не включается в доходы в целях налогообложения прибыли. Соответственно, в учете отражается погашение (списание) ОНА.

Если ранее признанное оценочное обязательство недостаточно для погашения взысканных судом сумм, разница списывается на прочие расходы.

Продолжим условия примера. Согласно оценке организации (заключению юридического отдела) сумма расходов на уплату процентов дольщику составит отдоруб. Поэтому в феврале 2016 г. бухгалтер начислил оценочное обязательство в размереруб. ((+) / 2).

До момента получения документов из суда величина оценочного обязательства не пересматривалась, поскольку было решено, что суд в любом случае не взыщет с организации большеруб.

Согласно копии искового заявления дольщика размер истребуемых сумм (без учета денежных средств, внесенных по договору в счет оплаты цены квартиры) составляетруб. (в том числе проценты за пользование руб., компенсация морального вредаруб. и судебных расходовруб., штраф (50% от суммы компенсации)руб.). В связи с этим предстоящие расходы были оценены застройщиком в диапазоне отдоруб. Новая величина оценочного обязательства руб. ((+) / 2). Следовательно, ранее начисленное оценочное обязательство должно быть увеличено наруб. 000).

Согласно решению суда застройщик обязан вернуть дольщику руб., полученных в счет цены договора, а также уплатить дополнительные суммы, общий размер которых равенруб., в том числе:

— проценты за пользование в суммеруб.;

— компенсацию морального вреда в размереруб.;

— компенсацию судебных расходов в суммеруб.;

— штраф за отказ добровольно исполнить требования потребителяруб.

Таким образом, в учете будут сделаны следующие проводки:

Источник: http://xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/16285

Бухгалтерский учет застройщика. Три важных аспекта

Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов.

Применение кассового аппарата застройщиком

Ситуация 1. Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными?

Да, нужно. Эта позиция отражена в письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 N100 и опирается на арбитражную практику (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу N А31-144/07-16, поддержанное определением ВАС РФ от 28.11.2007 N 15504/07). А главное — постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (п. 11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов …».

Бухгалтерский учет застройщика по договорам ДДУ

Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора?

Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Источник: http://school.kontur.ru/publications/295

Проводки расторжение дду

Хотелось бы уточнить какой документ обязывает бухгалтера сделать бухгалтерские проводки и перевести внесенные дольщиком средства в кредиторскую задолженность: 1. Полученное письменное заявление с просьбой о возврате денег. 2. Подписанное сторонами дополнительное соглашение о расторжении договора. 3. Зарегистрированное дополнительное соглашение о расторжении договора в Управлении Федеральной Регистрационной службы.

Кроме того, некоторые дольщики после написания Заявления о возврате, не заключая доп. соглашения сразу же обращались в суд и получали Решение суда о возврате. При этом также не очень понятно что будет основным документом для бухгалтера (Решение или Заявление). И надо ли в данной ситуации заключать доп. соглашения с дольщиком о расторжении, а затем и регистрировать его в УФРС, если уже есть решение суда.

Расторжение договора 6.1. Настоящий договор, может быть, расторгнут Участником долевого строительства в одностороннем порядке, если: — Настоящий договор, может быть, расторгнут Участником долевого строительства в одностороннем порядке по собственному желанию, в любой момент до подписания Сторонами Передаточного акта. В этом случае Участнику долевого строительства возвращается фактически внесенные им денежные средства за вычетом 5% от суммы этих средств. Возврат денежных средств осуществляется после привлечения другого участника долевого строительства на эту квартиру. — Застройщик нарушил сроки передачи Квартиры Участнику д.стр., — существенно нарушены требования к качеству Квартиры; — Застройщик не исполнил свои обязанности, предусмотренные действующим законодатенльством при проведении законных требований Участника д. стр.

6.2. По требованию Участнике д.стр. договор, может быть, расторгнут в судебном порядке в случае: — приостановления или прекращения строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок Квартира не будет передана Участнику д.стр. — существенного изменения проектной документации строящегося Дома, в том числе существенного изменения его размеров. — изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Источник: http://www.glavbyh.ru/showthread.php?t=29130

Проводки по ДДУ

Елена LiS сказал(-а): 18.04.:22

Проводки по ДДУ

amanda сказал(-а): 19.04.:34

Подпишусь на тему. Тоже начинающий бухгалтер в строительстве (до этого 7 лет в оптовой торговле).

Планирую делать Д76 — К86 при регистрации договора ДУ Д76 — Д76 перекидываю с задатка на ДДУ Все остальные проводки как у Вас (по материалам, по оплате СМР) До сдачи дома ещё далеко НДС с целевых денег не начисляю Куда Вы потом денете 19 счет? (НДС по полученным СМР и материалам)

Источник: http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=402839

Удержание штрафа застройщиком при расторжении ДДУ

Добрый день. Подскажите пожалуйста как действовать в ситуации:

Есть договор ДДУ, и прописано, срок получения разрешение на ввод в эксплуатацию 4 квартал 2015г,

Дольщик должен подписать акт приема передачи квартиры в течении 2 месяцев с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, НО не позднее 28,02,2016

В настоящее время дом еще строиться, и даже не под крышей, и я хочу расторгнуть договор и вернуть деньги, на что застройщик говорит, пожалуйста, но штрафруб. В договоре есть пункт о том, что в составе первоначального взноса учтена сумма, эквивалентная расходам Застройщика на ведение расчетов , сопровождение и исполнение договора. И при досрочном расторжении гарантийная денежная сумма остается у Застройщика в качестве штрафа.

Правомерно ли удержание этой суммы при расторжении договора, с какого момента мы можем подать заявление о расторжении договора, и можем ли потребовать пени за невыполнение условий договора Застройщиком? Спасибо!

Ответы юристов (2)

Екатерина, добрый день! Если договор расторгается по причине нарушения застройщиком своих обязательств требование штрафа незаконно даже если такое условие включено в договор

ст. 16 Закона о защите прав потребителей

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В вашем случае после 28.02.2016 можно отказываться от исполнения договора в одностороннем порядке на основании п. 1 ч. 1 ст.ФЗ

Деньги полностью застройщик естественно не вернет, тут придется истребовать оставшуюся часть в судебном порядке

Тут будет применима ст. 31 Закона о Защите прав потребителей

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Удержание штрафа застройщиком, в Вашем случае, незаконно, так как договор расторгается именно по вине застройщика. Требовать неустойку Вы имеете право

Источник: http://pravoved.ru/question//

Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов

Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Бухучет

Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

Строительство подрядным способом

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» – получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные» – получен аванс по вознаграждению застройщика.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов .

Расходы

Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60 – учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60 – учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19 – учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60. ) – отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76) – учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19 – отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Ситуация: как застройщику отразить в бухучете расходы на строительство жилого дома, в котором часть квартир принадлежит дольщикам, а часть построена за счет собственных средств застройщика и предназначена для продажи? Застройщик возводит жилой дом подрядным способом.

Порядок отражения в бухучете расходов на строительство жилого дома, построенного как за счет средств дольщиков, так и за счет собственных средств застройщика, в настоящее время нормативными актами по бухучету не урегулирован. Поэтому организация должна самостоятельно разработать этот порядок и закрепить его в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2008).

Например, расходы в этом случае можно учитывать в следующем порядке. Застройщик накапливает затраты на строительство жилого дома по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств» нарастающим итогом с начала строительства (Инструкция к плану счетов, п. 2.3 Положения, утвержденного Минфином России от 30 декабря 1993 г. № 160). В бухучете эти операции отражаются проводками:

Дебет 08-3 Кредит 60 – учтена в составе расходов на строительство жилого дома стоимость работ, выполненных подрядчиком.

По окончании строительства застройщик определяет сумму капвложений отдельно по квартирам дольщиков и отдельно по квартирам на продажу. Эти величины можно рассчитать, например, исходя из показателя площади квартир. Для этого используйте формулы:

Расчеты оформите бухгалтерской справкой. На ее основании сделайте в учете проводку на сумму капвложений, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3 – списаны капвложения, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков.

Сумму капвложений, которые относятся к квартирам, построенным для продажи, нужно сразу распределить по квартирам, организовав аналитический учет на счете 43.

Сумму капвложений, относящихся к каждой квартире, рассчитайте по формуле:

Расчеты также оформите бухгалтерской справкой. На ее основании сделайте в учете проводку на сумму капвложений, которые относятся к каждой квартире, построенной для продажи:

Дебет 43 субсчет «Квартира №…» Кредит 08-3 – принята к учету готовая продукция (построенная квартира).

Такой способ учета затрат на строительство рекомендован Минфином России в письме от 18 мая 2006 г. №/02.

Пример отражения в бухучете застройщика распределения расходов на строительство жилого дома. Часть квартир финансируют дольщики, а часть – застройщик. Дом строится подрядным способом

ООО «Альфа» (застройщик) заключило в 2015 году договоры участия в долевом строительстве жилого дома с участниками долевого строительства. Согласно условиям договоров, сумма вознаграждения застройщика определяется в виде экономии целевых средств дольщиков по окончании строительства.

Условиями договоров участия в долевом строительстве предусмотрена предоплата в размере 100 процентов от общей суммы договора. К началу строительства все дольщики внесли предоплату. Общая сумма полученных от дольщиков денежных средств, отраженных по кредиту счета 76, составляет0 руб.

Подрядные работы выполнены на сумму0 руб. (в т. ч. НДС 18% – руб.). Эта сумма была перечислена подрядчику в апреле 2015 года.

Расходы на содержание службы застройщика составили руб. (в т. ч. НДС –руб.).

Сумма капитальных вложений, отраженных по дебету счета 08-3, составила0 руб. А сумма расходов на содержание застройщика, отраженная по дебету счета 26, – руб.

Построенный дом введен в эксплуатацию в ноябре 2015 года. В этом же месяце квартиры переданы дольщикам по актам приемки-передачи. Общая площадь всех квартир в построенном жилом доме составляет 1400 кв. м.

При этом на две квартиры не нашлось дольщиков. После окончания строительства «Альфа» приобрела право собственности на них и выставила эти квартиры на продажу:

  • квартиру № 25 общей площадью 64 кв. м;
  • квартиру № 26 общей площадью 76 кв. м.

Таким образом, общая площадь квартир для продажи составила 140 кв. м (64 кв. м + 76 кв. м), а общая площадь квартир для передачи дольщикам – 1260 кв. м (1400 кв. м – 140 кв. м).

Квартиры для продажи были реализованы в декабре 2015 года. Квартиру № 25 «Альфа» реализовала за руб., а квартиру № 26 – за руб. В этом же месяце покупатели квартир перечислили за них оплату.

Для удобства расчетов и отслеживания информации о состоянии имущества бухгалтер «Альфы» открыл субсчета к следующим счетам:

  • к счету 43 – субсчета «Квартира № 25» и «Квартира № 26»;
  • к счету 62 – субсчета «Расчеты с дольщиками» и «Расчеты с покупателями»;
  • к счету 08-3 – субсчета «Капвложения в квартиры дольщиков» и «Капвложения в собственные квартиры».

В учете «Альфы» эти операции отражены проводками.

В апреле 2015 года:

Дебет 60 Кредит 51 –0 руб. – перечислены денежные средства подрядной организации.

В ноябре 2015 года:

Дебет 08-3 Кредит 60 –0 руб. – приняты работы подрядчика;

Дебет 19 Кредит 60 – руб. – отражен входной НДС со стоимости работ подрядчика по строительству жилого дома;

Дебет 08-3 Кредит 19 – руб. – учтен в сумме капвложений входной НДС со стоимости работ подрядчика.

Накопленную на счете 08-3 сумму капвложений ( руб.) бухгалтер «Альфы» распределил так:

  • на квартиры дольщиков –0 руб. ( руб. : 1400 кв. м × 1260 кв. м);
  • на квартиры на продажу – руб. ( руб. : 1400 кв. м × 140 кв. м).

Это распределение отражено внутренними оборотами по счету 08-3:

Дебет 08-3 субсчет «Капвложения в квартиры дольщиков» Кредит 08-3 –0 руб. – определена сумма капвложений в части квартир дольщиков;

Дебет 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры» Кредит 08-3 – руб. – определена сумма капвложений в части собственных квартир.

Сумма расходов на содержание службы застройщиков также подлежит распределению:

  • на квартиры дольщиков – руб. (руб. : 1400 кв. м × 1260 кв. м);
  • на квартиры на продажу –руб. (руб. : 1400 кв. м × 140 кв. м).

Сумму расходов на содержание службы застройщика в части собственных квартир (№ 25 и № 26) бухгалтер «Альфы» отнес на их себестоимость, поскольку в этой части финансовый результат с услуг застройщика не формируется:

Дебет 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры» Кредит 26 –руб. – отнесена на себестоимость собственных квартир часть расходов на содержание службы застройщика, связанная с их строительством.

Итого на счете 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры» сформировалась общая себестоимость квартир № 25 и № 26 – руб. (руб. + руб.).

По услугам застройщика в части квартир дольщиков бухгалтер сформировал финансовый результат:

Вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства квартир для дольщиков составило руб. ( руб. –0 руб.).

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1 – руб. – отражена выручка в виде вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства для дольщиков;

Дебет 90-2 Кредит 26 – руб. – списаны расходы на содержание службы застройщика в части, относящейся к квартирам дольщиков;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» – руб. – погашена задолженность за услуги застройщика из средств дольщиков.

Затем бухгалтер отдельно сформировал себестоимости собственных квартир (№ 25 и № 26), выставленных на продажу, и принял их к учету в качестве готовой продукции:

Дебет 43 субсчет «Квартира № 25» Кредит 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры» – руб. (руб. : 140 кв. м × 64 кв. м) – принята к учету квартира № 25;

Дебет 43 субсчет «Квартира № 26» Кредит 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры» – руб. (руб. : 140 кв. м × 76 кв. м) – принята к учету квартира № 26.

Передачу квартиры каждому дольщику по акту приемки-передачи бухгалтер отразил проводками:

Дебет 76 субсчет «Квартира №…» Кредит 08-3 «Капвложения в квартиры дольщиков» – передана квартира дольщику (на сумму, указанную в договоре участия в долевом строительстве).

Таким образом, после передачи всех квартир, построенных для дольщиков, счет 08-3 субсчет «Капвложения в квартиры дольщиков» закроется.

В декабре 2015 года:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с покупателями» Кредит 90-1 – руб. (руб. + руб.) – отражена выручка по договорам купли-продажи квартир застройщика;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира № 25» – руб. – списана себестоимость квартиры № 25;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира № 26» – руб. – списана себестоимость квартиры № 26;

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с покупателями» – руб. (руб. + руб.) – получены денежные средства по договорам купли-продажи квартир застройщика.

Ситуация: как застройщику на общей системе отразить в учете расходы на гарантийный ремонт квартиры по договору долевого участия? Претензию предъявил дольщик, недостатки устраняет застройщик подрядным способом.

В бухучете затраты на гарантийный ремонт учтите в составе расходов по обычным видам деятельности. В налоговом учете – в составе прочих расходов, если впоследствии подрядчик компенсирует расходы. При этом сумму полученной компенсации в бухучете включите в прочие доходы, в налоговом учете – во внереализационные доходы. Если застройщик не потребует от подрядчика компенсации расходов, в налоговом учете признать расходы на ремонт нельзя.

Поясним. Дольщик вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, если дефекты выявлены в течение гарантийного срока (ч. 2, 6 ст. 7 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч. 4 ст. 7 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Таким образом, гарантийные обязательства перед дольщиками несет непосредственно застройщик. А значит, устранение дефектов является его законодательно установленной обязанностью.

Исходя из этого, в бухучете затраты на ремонт являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).

В налоговом учете такие затраты можно учесть в составе прочих расходов (подп. 9 п. 1 ст. 264 НК РФ). Но только в том случае, если застройщик потребует от подрядчика возместить понесенные на устранение дефектов расходы. Если застройщик не потребует от подрядчика компенсации, в налоговом учете затраты на ремонт признать нельзя. Такие расходы будут экономически не обоснованными. Ведь по гражданскому законодательству ответственность за надлежащее качество строительного объекта в течение гарантийного срока, установленного договором подряда, несет подрядчик (п. 2 ст. 755 ГК РФ).

Компенсацию, полученную от подрядчика, учтите:

  • в бухучете – в составе прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99);
  • в налоговом учете – во внереализационных доходах (п. 3 ст. 250 НК РФ).

Такие операции отразите проводками:

На дату подписания акта выполненных ремонтных работ:

Дебет 91-2 Кредит 60 субсчет «Расчеты по выполненным ремонтным работам» – отражены расходы на ремонт;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по выполненным ремонтным работам» – отражен входной НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 – принят к вычету входной НДС;

На дату оплаты ремонтных работ:

Дебет 60 субсчет «Расчеты по выполненным ремонтным работам» Кредит 51 – оплачены ремонтные работы.

На дату признания подрядчиком претензии:

Дебет 76-2 Кредит 91-1 – отражена признанная подрядчиком претензия;

На дату получения от подрядчика компенсации:

Дебет 51 Кредит 76-2 – получена компенсация от подрядчика.

Пример, как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на гарантийный ремонт по договору долевого участия. Недостатки выявлены в течение гарантийного срока по договору подряда

ООО «Альфа» (застройщик) в июле произвело и оплатило ремонт кровли дома по претензии дольщика. Претензия от дольщика поступила в течение гарантийного срока, установленного договором подряда. Стоимость ремонта составиларуб. (в т. ч. НДС –руб.). После того как ремонт был сделан, «Альфа» предъявила претензию заказчику на стоимость ремонтных работ. В учете «Альфы» сделаны следующие проводки.

Дебет 91-2 Кредит 60 субсчет «Расчеты по выполненным ремонтным работам» –руб. – отражены расходы на ремонт;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по выполненным ремонтным работам» –руб. – отражен входной НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 –руб. – принят к вычету входной НДС;

Дебет 60 субсчет «Расчеты по выполненным ремонтным работам» Кредит 51 –руб. – оплачены ремонтные работы;

Дебет 76-2 Кредит 91-1 –руб. – отражена претензия подрядчику на стоимость выполненных работ;

Дебет 51 Кредит 76-2 –руб. – получена компенсация от подрядчика.

При расчете налога на прибыль в июле бухгалтер включил в состав прочих расходов –руб., в состав внереализационных доходов –руб.

Можно ли застройщику создать резерв на гарантийный ремонт

Минфин России считает, что застройщик это делать не вправе. Дело в том, что резерв могут создавать только продавцы товаров (работ, услуг). Таково требование пункта 1 статьи 267 Налогового кодекса РФ. А застройщик таким продавцом не является. Он лишь оказывает услугу по организации долевого строительства. Поэтому правила о создании резерва на него не распространяются. Об этом сказано в письмах Минфина России от 27 декабря 2010 г. №/1/811, от 3 сентября 2009 г. №/1/569. Есть пример судебного решения, которое подтверждает позицию ведомства (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 июня 2013 г. по делу № А/2012).

Однако в арбитражной практике есть и противоположная позиция (см. постановление АС Волго-Вятского округа от 8 апреля 2015 г. № Ф01-819/2015). Судьи сочли, что застройщик вправе создать резерв на гарантийный ремонт. Аргументы следующие. Дольщик состоит в договорных отношениях непосредственно с застройщиком. Поэтому при обнаружении дефектов в построенном доме дольщик обращается именно к нему. И устранить за свой счет все недостатки застройщик обязан. Такая обязанность установлена законом. Причем независимо от того, компенсирует подрядчик расходы или нет. Поэтому застройщик вправе создавать резерв предстоящих расходов на гарантийный ремонт.

Поскольку устойчивой арбитражной практики на данный момент нет, то, создав резерв на гарантийный ремонт, организации, скорее всего, придется отстаивать свою позицию в суде.

Доходы

При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99).

Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

  • фиксированная сумма;
  • процент от долевого взноса;
  • сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

  • застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
  • услуга оказана;
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:

  • после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
  • по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).

Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1 – отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.

Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» – зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.

Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1 – отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3 – передан дольщикам построенный объект.

Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором . В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции. Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете ). При этом в учете сделайте записи:

Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №. » – списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 51 Кредит 62 – оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.

Строительство собственными силами

Если застройщик строит жилой дом собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков), то он выполняет функции подрядчика.

Затраты на строительство жилого дома учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. №/02):

Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 69, 70. ) – списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами.

Как правило, договоры участия в долевом строительстве жилого дома носят долгосрочный характер. Выручку по долгосрочным договорам отражайте способом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008). Подробнее об учете выручки таким способом см. Как отразить в учете доходы подрядчика по договору строительного подряда .

При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.

В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).

Операции по строительству жилого дома собственными силами отражайте в учете проводками:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» – получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.

Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. №/10).

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС с полученных авансов;

Дебет 08 Кредит 60 (10, 70, 69. ) – отражены затраты по строительству объекта;

Дебет 19 Кредит 60 – отражен входной НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 – принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 08 Кредит 26 – отражены затраты застройщика по организации строительства объекта;

Дебет 19 Кредит 60 – отражены суммы НДС, предъявленные застройщику при организации строительства объекта;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 – принят к вычету НДС, предъявленный застройщику при организации строительства объекта.

На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику застройщик признает выручку в сумме денежных средств, полученных от дольщика, и отражает это проводками:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 90-1 – отражена выручка от реализации по договору долевого участия;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» – принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов;

Дебет 90-2 Кредит 08-3 – списана на расходы стоимость строительства.

Если часть квартир остается в распоряжении застройщика, то последняя проводка выполняется в сумме, относящейся к квартирам долевого строительства. Способ определения этой суммы закрепите в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 01/2008). Например, можно определить стоимость строительства квартир дольщиков исходя из доли их площади в общей площади всех квартир построенного жилого дома. Для этого используйте формулу:

Источник: http://nalogobzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kak_zastrojshhiku_otrazit_v_uchete_dolevoe_stroitelstvo_zhilykh_domov/

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн